La lista de viviendas incautadas y puestas en subasta aumentó un 43% el año pasado, según datos oficiales. Numerosos bancos chinos han revelado aumentos en los impagos de hipotecas durante el primer semestre de este año. Desde entonces, la espiral descendente de los precios de los apartamentos se ha acelerado.
El sistema authorized está luchando para mantenerse al día con los desalojos. En algunas ciudades, como Qingdao, los apartamentos embargados se venden en subastas antes de que sus ocupantes se hayan mudado. Los compradores deben convencerlos de que se vayan, opinan los especialistas en finanzas y ejecuciones hipotecarias. El aumento de los desalojos y ejecuciones hipotecarias, aunque todavía modesto según los estándares estadounidenses, aumenta las presiones sobre los bancos chinos. Se enfrentan a otras pérdidas relacionadas con la disaster inmobiliaria, incluidos préstamos a gobiernos locales, empresas inmobiliarias en mora y compradores de apartamentos sin terminar que los promotores nunca entregaron.
Para empeorar las cosas, los prestatarios corporativos en China han presentado durante mucho tiempo propiedades inmobiliarias como garantía. Los administradores de los bancos están descubriendo que la garantía vale mucho menos que cuando se otorgaron los préstamos.
El gobierno chino está instando a los bancos a prestar más préstamos a promotores inmobiliarios y otros prestatarios como parte de sus medidas de estímulo económico desde finales de septiembre. Pero los propios prestamistas enfrentan dificultades. “Los bancos han sido durante mucho tiempo el mejor aliado e instrumento de las autoridades chinas, pero pronto podrían convertirse en su mayor problema”, dijo Alicia García-Herrero, economista jefe para Asia de Natixis, una institución financiera francesa. El sistema bancario chino, en su mayoría de propiedad estatal, tiene mucho dinero y obtiene más de 600 mil millones de dólares al año en ganancias antes de reservar reservas para cubrir pérdidas por préstamos impagos. Eso significa que los bancos pueden poco a poco amortizar sus pérdidas con respecto a las ganancias.
“Van a reconocer gradualmente las pérdidas a lo largo de los años”, dijo Yan Could, analista bancario chino del prestamista UBS.
Pero los bancos chinos desempeñan un papel essential aportando ingresos al presupuesto del gobierno nacional. Los prestamistas pagan impuestos sobre la renta, impuestos sobre las transacciones y dividendos al Ministerio de Finanzas equivalentes a aproximadamente el 1% de la economía de China. Grandes pérdidas afectarían las ganancias de los bancos y los ingresos del gobierno.
Las ejecuciones hipotecarias son un tema particularmente delicado en China, donde el gobierno mantiene un férreo management sobre la sociedad. Los reguladores presionan a los bancos para que eviten tomar medidas contra los propietarios de viviendas que puedan provocar protestas públicas.
Sin embargo, en un país con 90 millones de apartamentos vacíos después de décadas de auge de la construcción, los desalojos no parecen estar provocando personas sin hogar. Muchas ejecuciones hipotecarias afectan a segundas viviendas, a menudo ocupadas por amigos y familiares del propietario, y rara vez afectan a las residencias principales de las familias.
Hace cuatro años, el país adoptó protecciones legales más estrictas para los propietarios de viviendas contra los desalojos. En ese momento, el mercado inmobiliario de China estaba en auge y los bancos prácticamente no iniciaban ejecuciones hipotecarias.
Esas nuevas reglas ahora están dificultando que los bancos desalojen a algunos propietarios que han incumplido sus pagos. Los postores que compran apartamentos en subastas de ejecuciones hipotecarias a menudo deben comprarlos sin ser vistos y luego trabajar con funcionarios del vecindario para persuadir a los ocupantes de que se vayan, dijo Martin Zhang, asesor de compradores de propiedades ejecutadas.
Esto ha hecho que muchos compradores de viviendas se muestren cautelosos.
“A menos que no haya otras opciones adecuadas, generalmente no elegirán propiedades embargadas”, dijo Zhang, que reside en Qingdao, una ciudad portuaria en la provincia de Shandong.
Pero la oferta de apartamentos que se subastan sigue aumentando. Muchos tienen que ser subastados dos veces. Inicialmente, los bancos intentan venderlos con un descuento regulado por el gobierno del 20% sobre el valor de tasación precise. Si nadie puja, los bancos vuelven a intentarlo a mitad de precio.
El año pasado, el número de propiedades residenciales subastadas después de ejecuciones hipotecarias en China (389.000 viviendas) fue más o menos comparable al número de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos, que tiene una cuarta parte de la población de China. Estados Unidos tuvo más de 2,8 millones de ejecuciones hipotecarias en 2009 y nuevamente en 2010, lo peor del colapso del mercado inmobiliario durante la disaster financiera mundial.
En China, la pregunta que enfrentan los bancos y el gobierno es ¿cuánto peor podría empeorar el problema?
Los precios inmobiliarios han caído casi un 30% desde su máximo en 2021.
Además del aumento de las ejecuciones hipotecarias, al menos 7 millones de apartamentos permanecen sin terminar en toda China. Los analistas de la UBS estimaron recientemente que 4 millones de estos apartamentos fueron comprados por hogares chinos que obtuvieron hipotecas por valor de unos 350 mil millones de dólares.
Esto equivale a casi el 7% de todas las hipotecas en los balances de los bancos chinos. Los reguladores los han alentado a no ejecutar hipotecas sobre apartamentos sin terminar.
Un issue que podría contener el problema de las ejecuciones hipotecarias en los próximos años es que muchos propietarios han pagado por adelantado parte de sus hipotecas o han hecho grandes pagos iniciales. Incluso después de la gran caída de los precios de los apartamentos, muchas personas todavía poseen apartamentos que valen más que el saldo restante de sus hipotecas.
Lin Chen, de 32 años, pagó 200.000 dólares para comprar su apartamento en Qingdao en 2017. Según sus estimaciones, ahora vale entre 135.000 y 150.000 dólares. Pero sólo debe 84.000 dólares por el apartamento porque ha pagado la hipoteca siempre que ha tenido dinero further.
Chen, un vendedor de productos químicos, siente envidia de los parientes y vecinos mayores que compraron apartamentos hace 20 años y todavía disfrutan de grandes ganancias. Dijo que planeaba conservar su apartamento y esperaba que el precio se recuperara.
“Aquellos de nosotros que nacimos en los años 80 y 90 somos los desafortunados”, dijo.
Pagar complete o parcialmente las hipotecas antes de su vencimiento suele tener sentido financiero en China. Los tipos de interés hipotecarios se acercaban al 6% hasta los recientes recortes de tipos.
Muchos chinos han utilizado el dinero que pidieron prestado a través de sus pequeñas empresas a tasas bajas para pagar sus hipotecas. Los reguladores han estado presionando a los bancos para que presten más a las pequeñas empresas porque muchas están quebrando durante la desaceleración económica.
Pero el uso de préstamos a pequeñas empresas para pagar hipotecas ha puesto nerviosos a banqueros y reguladores porque los prestamistas normalmente obtienen pocas garantías de las empresas prestatarias.
Si una propiedad embargada se subasta por menos del saldo adeudado de la hipoteca, el prestatario es personalmente responsable de pagar la diferencia. Pero los bancos y los reguladores, por temor a la inestabilidad social, se han mostrado cautelosos a la hora de exigir a los individuos que paguen en estos casos, a menos que el prestatario haya estado involucrado en especulación o fraude.
En Occidente, muchos prestatarios tienen un seguro hipotecario, que exige que una aseguradora pague la diferencia al banco cuando una subasta de ejecución hipotecaria no alcanza. Pero en China, menos de 1 de cada 200 hipotecas está asegurada. Eso podría dejar a los bancos muy vulnerables si los precios inmobiliarios caen aún más y aumentan las ejecuciones hipotecarias, como predicen muchos economistas.
Incluso con las medidas del gobierno, el mercado inmobiliario en lugares como Qingdao, en la costa de China, podría enfrentar años de ajuste de cuentas. Antes de su reciente caída, los precios de los apartamentos se duplicaron entre 2016 y 2021 a medida que los especuladores ofertaban por casas de vacaciones. Un prestamista native, el Qingdao Rural Business Financial institution, ha informado de fuertes aumentos en los impagos de hipotecas.
Un propietario de una casa de Qingdao, Lei Wang, dijo que se arrepentía de haber comprado un apartamento.
Wang, un vendedor de productos químicos, dijo que su apartamento había perdido una quinta parte de su valor desde que pagó unos 300.000 dólares por él hace apenas cuatro años.
“Pensé que compré el apartamento a un precio razonable, pero no esperaba que el mercado inmobiliario bajara tanto”, dijo. “Si no hubiera comprado un apartamento y los precios de la vivienda fueran así, creo que habría sido mejor alquilar”.
Este artículo apareció originalmente en The New York Instances.
