cubo de malla
Siempre he sido un fanático de los REIT. Buscar un buen retorno de la inversión es más easy cuando uno tiene un conocimiento razonable de cómo serán los dividendos. Obviamente, los REIT residenciales y los REIT residenciales con hipotecas de alto rendimiento son los El más común de esta forma. Pero a veces queremos diversificarnos en otras formas de REIT.
Los REIT de oficinas son una de esas posibilidades. Hoy analizaremos Highwoods Properties (Bolsa de Nueva York:HIW), un REIT de oficinas con propiedades en todo el sur de los EE. UU. El enfoque estará en comprender el negocio en el que se encuentran, qué se ofrece en términos de rentabilidad y los riesgos asociados con este REIT de oficinas.
Entendiendo las propiedades de Highwoods
Highwoods Properties posee y alquila propiedades en las ciudades de Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Orlando, Raleigh, Richmond y Tampa. En 2023, la empresa abandonó los mercados de Greensboro y Memphis y agregó el más rápido mercados en crecimiento de Charlotte y Dallas.
La estrategia es poseer y operar lugares de trabajo de alta calidad en las zonas comerciales más valiosas de la ciudad. Según el 10-Okay, han adquirido desde 2019 lo que describieron como 4,0 millones de pies cuadrados de activos de oficinas “trofeo” con una inversión de $1.9 mil millones. Ese no es un mal precio para el crecimiento.
Observando el stability de Highwoods Properties
Efectivo y equivalentes
16,4 millones de dólares
Edificios
5.9 mil millones de dólares
Los activos totales
6.000 millones de dólares
Hipotecas y pagarés
3.3 mil millones de dólares
Responsabilidad whole
3.500 millones de dólares
Patrimonio whole de los accionistas
2.4 mil millones de dólares
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(Fuente: último informe 10-Q de la SEC)
Lo bueno de Highwoods Properties es que su stability es fácil de entender. Los activos totales están compuestos casi en su totalidad por edificios propios y los pasivos totales provienen en su gran mayoría de hipotecas. Es una lista muy sencilla.
En los niveles actuales, el precio/valor contable se sitúa en un razonable 1,14. No es el tipo de descuento que se podría conseguir si se comprara en el cuarto trimestre de 2023, pero sigue sin ser una prima llamativa que deba temerse, sobre todo para una empresa que ofrece niveles de beneficios de valor y paga un buen rendimiento de dividendos.
Los riesgos
Como la mayoría de las empresas, Highwoods Properties depende de las condiciones económicas de los mercados en los que opera. Una mala situación económica podría provocar una menor ocupación y tarifas de alquiler, lo que podría reducir los márgenes. Probablemente por eso están eligiendo mercados fuertes.
La desventaja de estos mercados fuertes es que hay una competencia appreciable con la que lidiar, lo que será un problema constante que limitará su capacidad para aumentar los precios.
La verdadera pregunta es, sin embargo, la tendencia hacia el trabajo desde casa. Con el aumento de la pandemia en 2019-2020, las empresas intentaron proteger a sus trabajadores mediante un sistema de no contrato. Hoy en día, eso ya no es un problema, pero algunos trabajadores decidieron que preferían trabajar desde casa y algunas empresas decidieron que eso estaba bien.
Algunos contratos de alquiler permiten al cliente rescindirlos antes de tiempo. Si las oficinas son demasiado grandes o, en algunos casos, ya no son necesarias, pueden rescindirlas, lo que podría suponer un lastre para los ingresos.
Eso no quiere decir que las personas que trabajan desde casa representen una amenaza grave para la oficina tradicional, pero si las empresas tienen un porcentaje significativo de sus empleados trabajando desde casa, necesitarán menos espacio en normal, y eso podría llevar a que los clientes opten por reducir el tamaño de su contrato de arrendamiento con la empresa.
Mirando las ganancias
2021
2022
2023
Primer trimestre de 2024
Ingresos de alquiler
768 millones de dólares
829 millones de dólares
834 millones de dólares
211 millones de dólares
Gastos de operación
536 millones de dólares
626 millones de dólares
611 millones de dólares
156 millones de dólares
Lngresos netos
323 millones de dólares
164 millones de dólares
151 millones de dólares
27 millones de dólares
EPS diluido
$2,98
1,49 dólares
1,39 dólares
25¢
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(Fuente: Formulario 10-Okay de la SEC)
Los ingresos por alquileres han aumentado de forma lenta pero constante, y las estimaciones para 2024 y 2025 muestran que esta tendencia debería continuar, con estimaciones de 837 y 841 millones de dólares, respectivamente. Sin duda, todo va por buen camino.
Más alentador es que, si bien los ingresos netos disminuyeron en los últimos dos años (y, por extensión, las ganancias por acción diluidas), las estimaciones predicen una fuerte recuperación en camino, con $3,56 para 2024 y $3,54 para 2025, ambos niveles muy buenos para una empresa que cotiza a estos niveles.
El ratio P/E para las ganancias de 2023 sería de 18,68 a los precios actuales. No es exactamente un rango de valor, pero si buscamos el P/E futuro, lo encontramos en 7,29, una propuesta de valor muy buena.
No puedo dejar de repetir lo buena señal que es. Los REIT más comunes que solemos ver, los REIT residenciales, tienden a tener ganancias muy inestables, aunque normalmente vienen acompañados de dividendos más altos.
Un fuerte rendimiento de dividendos
Desde 2020, Highwoods Properties ha ido aumentando poco a poco su ya elevado dividendo. En 2020, el dividendo aumentó a 48 centavos por trimestre. En la segunda mitad de 2021, el dividendo aumentó a 50 centavos por trimestre, nivel en el que se mantiene hasta el día de hoy.
Esto eleva el rendimiento del dividendo al 7,53%. Se trata de una tasa de retorno sólida, aunque, naturalmente, si volviéramos a los REIT hipotecarios, sería fácil encontrar retornos de dos dígitos como algo ordinary.
Si seguimos viendo ganancias por acción en el rango de los $3,56, como sugieren las estimaciones, Highwoods Properties podrá considerar seriamente aumentar el dividendo en el futuro. Sería una muy buena noticia.
Conclusión
Highwoods Properties es una empresa que genera grandes ganancias. Cualquier empresa que ofrezca una relación precio-beneficio anticipado de 7,29 y un rendimiento de dividendos del 7,5 % es el tipo de empresa que buscaría. Considero que es una buena compra.
Dicho esto, el precio se está acercando mucho al máximo de 52 semanas y el año pasado hubo mejores oportunidades de recomprar la empresa. Si está comprando, esta sería una buena opción para comprar a largo plazo y tal vez incluso para buscar un mejor punto de entrada.
Si tiene una cartera de ingresos, los REIT son siempre algo que debería tener en cuenta. Sin embargo, no deberían ser todos REIT residenciales, aunque estos sean en su mayoría los de mayor rendimiento. Invertir en el sector de oficinas, en specific en mercados atractivos como Highwoods Properties, ofrece un buen equilibrio entre rendimiento y diversidad.
