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Conclusiones clave
Las desocupaciones comerciales alcanzaron el 17% en el cuarto trimestre de 2023, más que la tasa máxima de desocupaciones durante la disaster financiera de 2008. Como resultado de las altas tasas de interés, las altas desocupaciones y los costos crecientes, los grandes inversores comerciales están vendiendo sus activos al 50-80. Valor %. Los inversores siguen frustrados con la postura de la Reserva Federal y las señales contradictorias sobre los tipos futuros, temiendo que los tipos actuales sean la nueva normalidad.
El repentino aumento de las tasas de interés ha dejado a muchos con experiencia bienes raíces comerciales propietarios sin aliento. Es un tsunami de aflicción para los propietarios que poseen oficinas y espacios comerciales y nunca lo vieron venir, y amenaza a todo el ecosistema inmobiliario del país.
No sólo han aumentado las tasas de interés hipotecarias hasta el cielo, sin que se vislumbre ninguna disminución, sino que trabajo remoto y el comercio electrónico han significado que los antiguos inquilinos hayan abandonado los edificios sin señales de regreso. Grandes ciudades como Nueva York tener sido especialmente afectado duro.
“Tú literalmente “Tenemos billones de dólares de inversión que de repente se ven enormemente perjudicados”, dijo a la conferencia Dan Zwirn, director ejecutivo de Area Buyers, un administrador de activos e inversionista inmobiliario con sede en Nueva York. Wall Avenue Journal. “La gente pensaba que estos edificios de oficinas serían para siempre porque, por supuesto, va hacia estar arrendado en un 98% para siempre”.
Los propietarios viven del tiempo prestado
Según la consultora inmobiliaria Colliersla tasa de desocupación en los edificios comerciales de EE. UU. fue en 17% a partir del cuarto trimestre de 2023, más que durante la disaster financiera de 2008. Los prestamistas indulgentes no quieren cargar con propiedades embargadas que no pueden vender, y entonces están postergando los procedimientos judiciales. Los inquilinos restantes que están al día con sus alquileres se mantienen, lo que permite que los edificios se mantengan a flote, por el momento.
Sin embargo, sin edificios totalmente alquilados, la cojera a lo largo de con tiempo prestado significa que los problemas de mantenimiento aumentarán, y encontrar un seguro para un edificio casi insolvente es un desafío. Muchos propietarios que poder ver la escritura en la pared han decidido reducir sus pérdidas. El New York Instances informó que muchos edificios comerciales alrededor del país son Siendo vendido con un descuento del 50% al 80%.
A medida que el ciclo continúa, no son sólo los propietarios comerciales de rascacielos los que están sintiendo la presión. Los propietarios y las empresas en las principales ciudades están sufriendo a medida que los trabajadores se mudan, y los presupuestos municipales que dependen de impuestos asociados con propiedades comerciales valiosas enfrentan déficits a medida que las menores evaluaciones de impuestos a la propiedad reducen los ingresos.
Cómo las oficinas vacías afectan a las ciudades y a los pequeños propietarios residenciales
Cuando la gente ya no necesita vivir en las ciudades para trabajar, toda la infraestructura de esa ciudad se ve afectada, incluidos los pequeños propietarios que proporcionan viviendas. Aunque la falta de inventario y las altas tasas de interés han obligado a la gente a seguir alquilando en lugar de comprar, no sorprende que haya habido una enorme alejamiento de las costosas ciudades del norte desde la pandemia.
Según los datos del censo, la ciudad de Nueva York ha sido la más afectada, con 78.000 personas se marcharán en 2023. En complete, el estado de Nueva York perdió 102.000 personas. La mayoría de las personas que salían de Nueva York no eran millonarios sino personas de clase media y baja, que ganaban entre 32.000 y 65.000 dólares y que, sin necesidad de estar atado a una ciudad costosa, estaban felices de renunciar a los altos alquileres y al clima frío.
Cómo las oficinas vacías podrían afectar a los bancos y a los préstamos para otros inversores más pequeños
De acuerdo a Análisis de Moodyla tasa de vacantes de oficinas nacionales alcanzó un expediente 19,6% en el cuarto trimestre de 2023. No desde 1979 si las oficinas hubieran estado tan vacías.
Si los propietarios ejecutan hipotecas o venden por menos de lo que deben, eso podría significar grandes problemas para los bancos que tienen una gran deuda de bienes raíces comerciales. Las réplicas se pudieron sentir durante todo el entero sector crediticio, lo que afecta a los pequeños propietarios que buscan préstamos inmobiliarios.
“Vimos esto el año pasado: un banco tiene problemas y eso crea incertidumbre en el mercado”, dijo Dan Roccato, profesor clínico de finanzas en la Universidad de San Diego. CBS. “Esa incertidumbre se propaga por el mercado de valores, esa incertidumbre se propaga por el mercado inmobiliario y esa incertidumbre luego aparece en su plan 401(ok) a fin de mes”.
El resultado podría ser que las ciudades busquen compensar el déficit de ingresos fiscales provenientes de las ventas de edificios comerciales en dificultades y con descuento aumentando los ingresos provenientes de la propiedad residencial o los impuestos sobre las ventas.
El juego de la espera se vuelve más difícil
“Sobrevivir hasta el 25” no es una frase que ningún propietario que luchase con altas tasas de interés hubiera esperado escuchar a principios de año, cuando la Reserva Federal promovió por primera vez una serie de recortes de tipos. Sin embargo, inflaciónEl tenaz management de la economía estadounidense sobre la economía estadounidense y la firme posición del presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, de negarse a recortar las tasas hasta que caigan tienen a los inversores, propietarios de viviendas y muchos políticos retorciéndose las manos desesperado.
Como hemos visto en las ventas de bienes raíces comerciales en dificultades y en las sindicaciones con tipos de interés flotantes. hipotecas, mantener una deuda sumergida se ha vuelto cada vez más difícil. Los bancos también están sintiendo la presión, al tener que asumir deuda que se espera que ser pagado. En promedio, los préstamos inmobiliarios comerciales representan más de una quinta parte de las carteras de préstamos generales de los bancos estadounidenses. Muchos propietarios comerciales desembolsan efectivo prestado para extender sus préstamos hasta que las tasas bajen.
Según el análisis de CRED iQ, los propietarios de Nueva York SL Inexperienced y Vornado tuvieron que buscar 100 millones de dólares para ampliar un préstamo de 1.080 millones de dólares para un edificio de oficinas en 280 Park Avenue en abril. Otros propietarios han decidido que ya no pueden darse el lujo de seguir pagando la deuda y harían mejor en invertir su dinero en otra parte. Este Es comparable a lo que ocurrió en la disaster financiera de 2008. Esperar en vano tiene sus límites.
“El año pasado, los prestatarios decían: ‘Sólo necesito tres meses para que los recortes de tasas entren en vigor'”, dijo Alex Killick, director gerente de la empresa de servicios inmobiliarios CWCapital Asset Administration, al Wall Avenue Journal. “Ya no escuchamos eso. Powell fue bastante claro en cuanto a que esta es la nueva normalidad”.
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Pensamientos finales
Dejar ir las propiedades es siempre la última opción para los inversores cuando la tensión financiera se vuelve insoportable. Lo que frustra a muchos propietarios de propiedades comerciales es que la Reserva Federal se burló de los recortes de tipos y entonces retrocedió. Inevitablemente sucederán, pero ¿cuándo surge la pregunta más importante?
Mientras tanto, las cuerdas que atan a los edificios comerciales, los prestamistas, los propietarios y toda una infraestructura inmobiliaria están empezando a ceder, amenazando a las empresas, los medios de vida y las ciudades.
Aunque nadie vio venir la pandemia, las réplicas deben preparar a los políticos y propietarios para manejar otros eventos del cisne negro. La raíz de todo esto son las tasas de interés, que alimentan la inflación desenfrenada causada por la política de dinero fácil de la Reserva Federal.
Otros paises se han recuperado más rápidamente de la pandemia que Estados Unidos, sin la inflación y las subidas de tipos. Hay que aprender lecciones.
Mientras tanto, Jerome Powell necesita ofrecerle a la nación algo de esperanza. Citar datos económicos sólidos no es suficiente para los propietarios que están a punto de perder sus edificios y las casas de sus residentes.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no necesariamente representan las opiniones de BiggerPockets.
