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Cuando investiga mercados inmobiliarios potenciales para invertir, ¿qué busca? Todos conocemos los conceptos básicos:
Busque un valor por debajo del mercado.
Encuentre áreas donde los alquileres fluyan bien.
Busque áreas asequibles populares entre los inquilinos.
Este deja al posible inversor con muchas áreas para elegir.
La verdad es que EE.UU. es una colección increíblemente diversa de mercados inmobiliarios, y le llevará tiempo y paciencia en realidad profundizar en el mercado native detalle a Identificar las áreas con potencial actual.
Por supuesto que puede elegir subcontrate la investigación a un equipo inmobiliario native que le presentará opciones de inversión. Eso puede ser genial si no tienes tiempo para hacer tu propio investigación o si usted eres un completo principiante y querer para minimizar el riesgo.
Una vez dicho esto, La desventaja de este enfoque es que solo tendrás acceso a una gama limitada de opciones que te mostrará el equipo native. haciendo tu propio La investigación requerirá mucho tiempo y esfuerzo, y siempre existe la posibilidad de cometer un error costoso. Sin embargo, en mi experiencia, esforzarse vale la pena a largo plazo; tú justo Necesito aprender a pensar fuera de lo común.
Estas son las cosas menos investigadas y menos convencionales que busco en el mercado inmobiliario antes de invertir.
1. Las propiedades son prácticamente asequibles para mi presupuesto
Como inversor inmobiliario, una de las primeras cosas siempre te dicen es establecer un presupuesto y asegurate que quedarse con eso. La pregunta es: ¿usted entonces comprar 10 ¿Propiedades baratas con el dinero que tienes o dos de gama alta? La forma en que respondas a esta pregunta determinará dónde terminar buscando para propiedades para invertir.
Busque áreas que pueda casi permitirse el lujo a su precio. Eso puede significar comprar menos propiedades, pero la elección será vienen con más aspectos positivos a largo plazo.
Sí, lo barato es bueno. Los inversores quieren precios de viviendas baratos; inquilinos desear alquileres baratos. Lo que ellos no desearSin embargo, se trata de viviendas baratas en zonas no deseadas. Los que lo hacen no son el tipo de inquilino que deseas de todos modos.
Quieres el unicornio: la casa por debajo del valor de mercado en un lindo, zona atractiva donde los alquileres son altos y la gente quiere vivir (más de un año). Piense siempre en el calibre de los inquilinos que desea atraer, así como en el reconocimiento, si ese es su objetivo last. Este No será la propiedad más barata que encontrará, pero sí la que tendrá un mejor rendimiento con el tiempo.
Entonces, una vez que haya calculado cuánto puede pagar, busque mercados eso tiene mejor casas a ese precio. hay absolutamente no tiene sentido ir por 10 Viviendas baratas en las afueras de una zona cara. Puede obtener flujo de efectivo con esta opción, pero también puede terminar teniendo para lidiar con los problemas constantes de todo lo que viene con un vecindario menos deseable, ¡multiplicado por 10!
2. Una población native (más) joven
Sorprendentemente, muchos inversores inmobiliarios todavía ignorar demografía cuando se analiza el potencial áreas para invertir. Por eso invertir automáticamente en en algún lugar como Florida sin hacer tu La investigación puede ser muy arriesgada.
Mucho la gente busca en Web los precios de las viviendas, ve que están altos y suben en un área en explicit y deduce que eso constituye una buena perspectiva de inversión.
Equivocado. El aumento de los precios de la vivienda por sí solo cube poco sobre las perspectivas de inversión de una zona. Si usted terminar invirtiendo en un área con crecimiento económico limitado y una población que envejece, estará en problemas.
Ya que lo tomamos como ejemplo, Florida es un estado diverso, con algunas áreas conocidas por comunidades de jubilados ricos y economías muy estacionales. Otras áreas son mucho más diverso demográficamente ycrucialmente, tienen economías diversas que impulsan el empleo para las poblaciones más jóvenes.
Los conjuntos de datos censales son una mina de oro de útil información si sabes lo que estas buscando. En pocas palabras, busca zonas con alta demanda de alquileres y una economía diversa y en crecimiento. Tiendo a extraer los siguientes detalles de la demografía native para en realidad medir el potencial de un mercado inmobiliario native:
Edad: Demasiado joven probablemente significará una población transitoria que no podrá pagar alquileres más altos; demasiado viejo, y se trata principalmente de propietarios de viviendas, con una economía native probablemente limitada y estancada. Lo perfect es buscar zonas Donde hay una población sólida y creciente de jóvenes profesionales de entre 25 y 45 años.
Tasa de desempleo native: Cuanto más bajo, mejor. Cualquier cosa superior a la tasa de desempleo nacional Debería darle que pensar porque eso significa que algo anda mal con la economía native.
Una economía native diversa: A continuación, analizo dónde se emplea a la población native. Se trata de un importante pieza del rompecabezas porque me dirá si la economía native es diversa. Estos datos no estarán en el censo de la Oficina de Estadísticas Laborales, pero puede fácilmente consígalo en las cámaras de comercio locales del condado o de la ciudad y en organizaciones similares.
Por ejemplo, un vistazo rápido a la Sitio net de la Cámara Regional de Detroit Me cube que Detroit tiene una economía native diversa, con una distribución uniforme de empleos entre los sectores de salud, gobierno, manufactura y comercio minorista. Este tipo de disaster es una buena noticia para un inversor: si un elemento de la economía native cae, el conjunto de la economía native se mantendrá a flote.
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3. Tiempos de ocupación native más prolongados
Alta demanda de alquileres en sí mismo no siempre se traduce en una gran oportunidad de inversión inmobiliaria. Por supuesto si tu objetivo es para alquilar a estudiantes universitarios, entonces lo que estará buscando es una ciudad universitaria.
Pero el problema de una ciudad universitaria es la alta rotación de inquilinos. El estudiante promedio se mudará dentro de uno o dos años, y esas semanas o meses tranquilos durante el verano antes de que alguien más se mude le costarán caro.
Me gusta acercarme a áreas donde la demanda de alquiler es alta y los tiempos de ocupación suelen ser largo. Tiempos de ocupación más largos significan un flujo de caja estable y menos mantenimiento y reparaciones. Los inquilinos que alquilan a largo plazo cuidan mejor su propiedad. Suelen estar mejor asentados en normal y tener empleos más estables. Ese es su estándar de oro como inquilino como inversionista.
Por supuestotarde o tempranoes posible que tengas un problema con uno de tus inquilinos. Así es la vida. Tú Necesitar ser preparado para cualquier eventualidad, incluidos problemas con okupas y desalojos.
Nuevamente, necesitarás investigar aquí y asegúrese de comprender las leyes y regulaciones de vivienda locales. Algunas áreas son mucho más pro-terrateniente que otros.
4. Mire más allá de las grandes áreas metropolitanas
Este es mi ingrediente secreto en la receta del éxito de los inversores inmobiliarios. La mayoría de la gente sólo mira las grandes áreas metropolitanas, porque sólo ha oído hablar de grandes áreas.
Todo el mundo ha oído hablar de Nueva York, Miami y Chicago. Una vez más, le sorprenderá saber cuántos inversores en ciernes limitan su búsqueda de propiedades a las grandes áreas metropolitanas. O ellos simplemente no hagas nada investigación en profundidad, yendo automáticamente a las grandes ciudades.
Y todavía Algunas de las mejores ofertas se encuentran en mercados emergentes o secundarios. Estos mercados secundarios suelen estar ubicados a 30 millas de las grandes áreas metropolitanas. Ofrecen precios de vivienda más asequibles que las grandes ciudades, pero aún ofrecen altas tasas de alquiler y demandas.
Un ejemplo perfecto de esto es el área alrededor de Orlando, Florida. Orlando tiene precios de vivienda muy altos y regulaciones importantes sobre alquileres. Mi estrategia es invertir en suburbios y ciudades en las afueras de Orlando. Una de esas áreas es el condado de Polk, justo al sur de la ciudad, donde los precios de las viviendas son una fracción de los de Orlando, pero los alquileres siguen siendo relativamente similares a los del área metropolitana.
Tienes que pensar como un posible inquilino aquí. Si usted nos estamos mudando a su familia a una nueva ubicación, ¿optaría por un apartamento extremely caro en el centro de Chicago/Miami/Orlando? ¿No lo harías? bastante ¿Mudarse un poco más lejos, digamos a una distancia de 30 minutos para ir al trabajo, y tener más espacio, un bonito jardín y menos contaminación del aire?
Normalmente, las zonas suburbanas prósperas fuera importante Las áreas metropolitanas cuentan con una mayor demanda de alquiler a medida que más familias están en movimiento a los suburbios y ciudades adyacentes donde el costo de vida es más asequible.
Una regla normal: no te excedas demasiado. La mayoría de la gente no quiere cambiar la vida urbana por una rural; todavía quieren las mismas ventajas de la vida urbana, sólo que una mejor relación calidad-precio y un ritmo de vida ligeramente más lento. Pequeño Las diferencias son cruciales aquí.
Mire a Harvest, Alabama, por ejemplo. Técnicamente, está en el área metropolitana de Huntsville, Alabama, y está a solo 25 minutos en coche de Huntsville. Pero ofrece un ambiente diferente al propio Huntsville, con una atmósfera serena y unida de pueblo pequeño y parques locales.
El alquiler medio en Harvest es muy saludable. $1,883—más alto que el propio Huntsville en $1,478. Este justo muestra que las personas seguirán pagando más por lo que perciben como un área en normal más atractiva y conmutable al lugar donde se encuentran sus trabajos.
Pensamientos finales
Armado con estos detalles menos investigados, puede crear una cartera de bienes raíces que ofrezca un mejor flujo de caja y tenga menos probabilidades de fracasar con el tiempo. Profundice, haga su debida diligencia y obtendrá las recompensas.
Este artículo es presentado por Hire To Retirement
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