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Puntos clave
Según el Proyecto de Ley 1418 de la Asamblea, los propietarios de California ya no podrán implementar programas de vivienda “libre de delitos”, que incluyen negarse a alquilar o desalojar a quienes tengan condenas penales previas. Los propietarios de California tampoco podrán cobrar varios meses de alquiler como depósito de seguridad. Nueva York ha aprobado leyes similares en un esfuerzo por combatir la falta de vivienda y la asequibilidad de la vivienda.
Como cualquier propietario puede atestiguar, selección de inquilinos es uno de los aspectos más importantes para gestionar un negocio rentable. Siempre que su selección sea satisfactoria No violar las pautas de vivienda justa (discriminando por edad, raza, orientación sexual, discapacidad, religión, origen nacional o estado acquainted), los propietarios generalmente han tenido la libertad de tomar una decisión sobre a quién pueden alquilar, siempre que todos los demás candidatos sean iguales.
Sin embargo, una serie de nuevas leyes de vivienda en California, Nueva York y otros lugares podrían eliminar las antiguas señales de alerta que los propietarios pueden haber utilizado para descalificar a los posibles inquilinos. Esto es lo que necesita saber.
Negarse a alquilar o desalojar por actividad delictiva
De acuerdo a Proyecto de ley 1418 de la AsambleaLos propietarios de California ya no podrán implementar programas de vivienda “libre de delitos”, que incluyen negarse a alquilar o desalojar aquellos con antecedentes penales. Las “leyes de molestias” se promocionaron inicialmente para combatir el crimen y las conductas molestas.
La ley fue promulgada en distintos grados por diferentes municipios y se basó en fuerte apoyo de la policía, los fiscales y los políticos para ayudar a mantener seguros los vecindarios, especialmente en áreas con problemas relacionados con las drogas y las pandillas. Los Angeles Instances La investigación descubrió que las minorías se vieron afectadas desproporcionadamente y se les impidió obtener una vivienda después de que cumplieran sus sentencias. sido servidolo que les impide encontrar alojamiento.
Límites en la cantidad que un inquilino debe pagar por adelantado
Propietarios de California ya no podré cobrar varios meses de alquiler como depósito de seguridad. Proyecto de ley 12 de la Asamblea En California, el límite que los propietarios pueden cobrar es de un mes de garantía. Nueva York aprobó el mismo proyecto de ley de depósito de seguridad de un mes en 2019. Montos de depósito de seguridad varían de un estado a otroy algunos estados, como Florida, no imponen límites.
El mal crédito no es motivo para rechazar una solicitud
Realizar una verificación de crédito Tradicionalmente ha sido una forma de seleccionar a los inquilinos, pero Puede ser un ejercicio inútil en algunos lugares. Proyecto de ley de California Ley SB 267 prohíbe a los propietarios/administradores de propiedades utilizar el historial crediticio de una persona como parte del proceso de solicitud si tiene un subsidio de alquiler del gobierno, como la Sección 8, sin ofrecer al solicitante la opción de proporcionar evidencia alternativa de un medio authorized verificable para pagar su parte del alquiler.
Bajo Ley de CaliforniaLos propietarios no pueden negarse a alquilarle a un inquilino si tiene un vale de la Sección 8. No pueden publicar “Sin Sección 8” o “Sin vales” en sus anuncios de alquiler, ni solicitar ver su elegibilidad para la Sección 8 antes de alquilar.
Los propietarios deben tener una buena causa para no renovar el contrato de arrendamiento de un inquilino
Esta ley es comparable a las que se adoptaron recientemente en California, Oregón y Washington. En la ciudad de Nueva York, los propietarios deben tener un Buena causa por no renovar el contrato de alquiler de un inquilino. En el resto del estado, los municipios pueden utilizar su propia discreción para decidir si lo adoptan o no.
Los criterios exactos para una “buena causa” incluyen la falta de pago del alquiler, comportamiento ilegal, si un propietario está tratando de cambiar el uso de un apartamento de residencial a otro propósito (como espacio comercial) o cuando un propietario quiere demoler un edificio.
Anteriormente, los inquilinos en la ciudad de Nueva York enfrentaban menos protección si vivían en una casa unifamiliar, en un edificio de menos de 10 unidades, o si el propietario vivía en el edificio, siempre que el propietario no fuera propietario de varios otros edificios.
El razonamiento detrás de las nuevas protecciones para los inquilinos
El rápido aumento de los alquileres y el fin de las protecciones contra el coronavirus provocaron la falta de vivienda se disparan hasta el 12% para finales de 2023. Alrededor de 653.000 personas estaban sin hogar, un récord desde que comenzó el recuento moderno de la estadística en 2007, lo que marca un aumento de más de 70.000 respecto al año anterior.
La cifra es aún más impactante porque desde 2012 se ha observado una tendencia a la baja en el número de personas sin hogar. La secretaria de Vivienda y Desarrollo Urbano, Marcia Fudge, dijo a Related Press que el elevado número de personas sin hogar subrayaba la “necesidad urgente” de apoyar soluciones probadas.
“Las causas más importantes son la escasez de viviendas asequibles y el alto costo de la vivienda, que han dejado a muchos estadounidenses viviendo de sueldo a sueldo y a una disaster de quedarse sin hogar”, dijo a AP Jeff Olivet, director ejecutivo del Consejo Interinstitucional de Estados Unidos sobre Personas sin Hogar.
California y Nueva York sufren una epidemia de personas sin hogar
California ha adoptado una postura a favor del desarrollo para contrarrestar la creciente ola de personas sin hogar, lo que ha disminuido la amenaza de demandas por falta de desarrollo y ha eludido las restricciones de la ley de zonificación. Entre las nuevas leyes que se han aprobado se encuentran: Ha recibido luz verde Han existido leyes de alquiler que favorecen mantener a los inquilinos alojados y difícil dar la espalda.
Sin embargo, su implementación ha sido polémica debido al poderoso foyer de los propietarios del estado. El gobernador Gavin Newsom se embarcó en una estrategia de doble frente:Limpieza de campamentos de personas sin hogar mientras se promueve Casas pequeñas como una solución escalable.
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Y en Nueva York, el uso de Trajo También se ha aprobado. En la ciudad de Nueva York, la falta de vivienda ha alcanzado un nivel máximo de dos añosSe estima que 4.140 personas están viviendo sin techo, un 2,4% más que los 4.042 del año pasado y la mayor cantidad desde 2005, cuando la ciudad comenzó a realizar las encuestas.
Aunque muchas personas creen que los 70.000 inmigrantes que buscan refugio cada noche son el problema, el comisionado de servicios sociales de la ciudad de Nueva York Molly Wasow Park dijo en una entrevista con el New York Instances que la ciudad no ve evidencia de “ningún aumento sistemático en el número de personas sin hogar que buscan asilo”. La administración del alcalde Eric Adams ha hecho de la lucha contra la epidemia de personas sin hogar una prioridad desde que la pandemia vio aumentar los números, pero enfrenta una batalla cuesta arriba.
Pensamientos finales
Las principales ciudades del país han experimentado una Aumento del número de personas sin hogar y, como tal, han hecho de la protección de los inquilinos y de la vivienda asequible un componente clave de su legislación. Por lo tanto, la disaster de la vivienda significa que los propietarios que pueden ofrecer viviendas asequibles están en una posición codiciada en ciudades de todo el país, especialmente en la ciudad de Nueva York y varias ciudades de California.
Mientras Vivienda de la sección 8 Tradicionalmente ha sido un tema polémico para los propietarios, en parte porque de inspectores que Si bien es posible que se exijan costosas reparaciones y mejoras antes de aprobar un apartamento, podría ser una propuesta beneficiosa para los propietarios que dominan el proceso de la Sección 8, ya que la Sección 8 paga un alquiler de mercado garantizado. Sin embargo, cobrar la parte del inquilino ha sido a menudo otro problema entre los propietarios, lo que ha llevado a muchos a deducirla como un ingreso garantizado.
Tradicionalmente, la Sección 8 ha sido el punto de partida para la carrera inversora de un pequeño propietario. Los apartamentos suelen estar en barrios asequibles y, siempre que pasen una inspección, pueden recibir alquileres elevados. La desventaja, especialmente con las nuevas leyes de alquiler en vigor, es que los propietarios podrían no poder elegir a sus inquilinos como antes. Si un inquilino de Second 8 daña una propiedad, es extremadamente difícil Para que un propietario pueda reclamar el gasto, debe pagar de su bolsillo para pasar otra inspección y volver a alquilar el inmueble. Muchos propietarios prefieren evitarse las molestias.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
