Actualizado el 22 de agosto de 2024 por Bob Ciura
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT por sus siglas en inglés, son una inversión basic para muchos inversores en ingresos debido a sus altos rendimientos de dividendos.
Al mismo tiempo, las acciones con dividendos mensuales también son atractivas para los inversores en ingresos, debido a sus cronogramas de pago más frecuentes.
Agree Realty (ADC) es una rareza entre los REIT, ya que paga un dividendo mensual. Las acciones con dividendos mensuales pagan a los accionistas 12 dividendos por año en lugar de los pagos trimestrales más habituales.
Creamos una lista de 79 acciones con dividendos mensuales (junto con métricas financieras importantes, como rendimientos de dividendos y ratios de pago). Puede descargar la hoja de cálculo de acciones con dividendos mensuales haciendo clic en el siguiente enlace:
Agree Realty tiene un rendimiento de dividendos del 4,1%, lo que es más de tres veces el rendimiento de dividendos promedio del índice S&P 500.
Además, Agree Realty tiene un alto nivel de seguridad de dividendos, junto con el potencial de crecimiento de los dividendos en los próximos años. Este artículo analiza ADC con mayor detalle.
Descripción normal del negocio
Agree Realty es un fideicomiso de inversión inmobiliaria minorista. Agree ha desarrollado más de 40 centros comerciales comunitarios en todo el medio oeste y el sureste de los Estados Unidos.
A partir de 30 de junio de 2024La cartera de propiedades constaba de 2.202 propiedades ubicadas en 49 estados y contenía aproximadamente 45,8 millones de pies cuadrados de área alquilable bruta.
Al remaining del segundo trimestre de 2024, la cartera de Agree estaba arrendada en un 99,8% y el plazo de arrendamiento restante promedio ponderado period de aproximadamente 8,1 años.
Un poco más de dos tercios del alquiler base anualizado proviene de inquilinos minoristas con grado de inversión.
Tiene una cartera de propiedades diversificada, que abarca varios grupos industriales diferentes, entre los que se incluyen tiendas de comestibles, minoristas de mejoras para el hogar, servicios de automóviles y tiendas de conveniencia.
Fuente: Presentación para inversores
Al mismo tiempo, Agree Realty ha mejorado su cartera al reducir su exposición a los grupos de inquilinos con mayor riesgo ante los desafíos actuales, específicamente la pandemia del coronavirus.
Por ejemplo, Agree Realty obtiene solo el 2% de su renta base anual de gimnasios y centros de health, y solo el 1% de su ABR de salas de cine. En whole, Agree Realty obtiene dos tercios de su ABR de inquilinos con calificación de inversión.
Esta calidad de cartera se refleja en los sólidos fundamentos de la empresa. Agree Realty sigue registrando resultados impresionantes en un período extremadamente difícil para muchos REIT, en specific los que operan en el sector minorista.
En el trimestre más reciente, las ganancias netas por acción aumentaron un 25,6% año tras año a $0,52, y los fondos operativos ajustados (AFFO) por acción aumentaron un 6,4% a $1,04.
La compañía también declaró un dividendo mensual de $0,250 por acción ordinaria, lo que supone un aumento interanual del 2,9%. Además, se completó una oferta de bonos por $450 millones, lo que contribuyó a una sólida posición de liquidez de $1.700 millones.
Durante el primer semestre de 2024, Agree Realty demostró un crecimiento constante, con un aumento del ingreso neto por acción del 11,3 % hasta los 0,95 USD. El ingreso neto por acción aumentó un 5,5 % interanual hasta los 2,07 USD.
Perspectivas de crecimiento
Agree Realty ha aumentado su AFFO a una tasa compuesta del 6,8 % durante los últimos diez años. El AFFO ha aumentado un 5,8 % anual durante los últimos cinco años.
Esperamos que Agree Realty siga creciendo, pero a un ritmo ligeramente más lento del 4,0 % anual durante los próximos cinco años. Las perspectivas de crecimiento actuales se derivan de las recientes adquisiciones anunciadas para el año.
Consideramos que Agree Realty puede hacer crecer AFFO a través de su estrategia de crecimiento de tres frentes que gira en torno a adquisiciones, desarrollo y soluciones de capital de socios.
Durante la primera mitad de 2024, Agree Realty invirtió $343 millones en 102 propiedades minoristas con arrendamiento neto y comprometió más de $101 millones para 25 proyectos de desarrollo.
Mirando más atrás, ha invertido más de 9 mil millones de dólares en propiedades desde 2010.
Fuente: Presentación para inversores
De cara al futuro, Agree Realty elevó su estimación de AFFO por acción para 2024 a un rango de $4,11 a $4,14 y aumentó su estimación de adquisiciones a aproximadamente $700 millones.
Esperamos que ADC genere un crecimiento anual compuesto del 4,0% de FFO por acción durante los próximos cinco años.
Análisis de dividendos
Antes de 2021, Agree Realty pagaba un dividendo trimestral como la gran mayoría de las acciones que pagan dividendos. Pero en 2021, la empresa cambió a un programa de dividendos mensual.
Actualmente, Agree Realty paga un dividendo mensual de $0,25 por acción. Sobre una base anual, el pago de dividendos de $3,00 representa un rendimiento precise del 4,1 %.
Teniendo en cuenta que el índice S&P 500 actualmente rinde solo un 1,3%, las acciones de Agree Realty son una opción atractiva para los inversores en ingresos.
Además, la empresa aumenta su dividendo periódicamente. Agree Realty aumentó su dividendo aproximadamente un 5,9 % anual en los últimos 10 años.
El dividendo también es muy seguro. Con base en el AFFO esperado de $4,09 para 2024, Agree Realty tiene una tasa de pago de dividendos proyectada del 73 % para todo el año.
La tasa de pago de Agree Realty se ha mantenido muy constante en la última década, alrededor de la mitad–Años 70Esta es una tasa de pago saludable para un REIT, que debe pagar la mayoría de sus ganancias a los accionistas..
La empresa cuenta con un stability saludable con una relación deuda neta/capital de 0,5x, muy por debajo de la de muchos otros REIT. Mantener un nivel de deuda manejable es muy importante para que los REIT mantengan bajo el costo del capital.
La compañía mantiene calificaciones crediticias de grado de inversión de BBB+.
Reflexiones finales
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son populares por sus altos rendimientos de dividendos, pero se deben evitar los que generan rendimientos extremadamente altos. Los inversores no deben ignorar los REIT con rendimientos algo más bajos, ya que estos suelen tener fundamentos superiores.
Agree Realty es un ejemplo de esto: si bien tiene un rendimiento del 4,1% que está por debajo de muchos otros REIT, lo compensa con una alta seguridad de dividendos y una tasa de crecimiento.
Como resultado, lo consideramos una opción sólida para los inversores en ingresos, particularmente aquellos interesados en el crecimiento de los dividendos.
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