Opendoor Applied sciences (Nasdaq: OPEN) es una empresa que está revolucionando el proceso de compra de una vivienda. Opendoor le enviará una oferta en efectivo al vender su casa, lo que básicamente le permitirá comprar o vender una casa desde su teléfono.

En los últimos 5 años, las acciones de OPEN han bajado más del 70%. Teniendo esto en cuenta, algunos inversores podrían estar contemplando comprar la caída de esta acción tecnológica que alguna vez estuvo de moda. Aquí están mis pensamientos sobre por qué no deberías hacer eso.

El estado del mercado inmobiliario de Estados Unidos

El modelo de negocio de Opendoor depende en gran medida del mercado inmobiliario. Cuando el mercado esté en auge, Opendoor probablemente venderá más casas y las acciones de OPEN se dispararán. Pero el mercado inmobiliario de Estados Unidos probablemente no experimentará un auge en el corto plazo. Además, está el hecho de que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios acaba de abolir las comisiones. Primero, hablemos del mercado inmobiliario.

Durante el último año, la Reserva Federal ha aumentado las tasas de interés al ritmo más rápido en décadas. Para los compradores de viviendas, esto ha resultado en tasas hipotecarias dramáticamente más altas. En 2021, la tasa hipotecaria promedio period aproximadamente del 3%, pero, en 2024, la tasa promedio ronda ahora el 7%. En otras palabras, comprar una casa ahora cuesta más del doble que hace apenas dos años. Esto, entre otros factores, está provocando una desaceleración en la compra de viviendas.

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el número de ventas de viviendas existentes ha tenido una tendencia a la baja durante la mayor parte del año pasado (hasta que aumentó en febrero pasado). Predigo que esta tendencia continuará en el futuro previsible, lo que probablemente será un gran obstáculo para las acciones de OPEN.

El consenso common entre los expertos en bienes raíces es que muchos compradores de viviendas están encerrados con “esposas de oro”. Esto significa que toneladas de personas obtuvieron hipotecas del 3-4% a principios de la década de 2020. Ahora, estos propietarios no tienen ningún incentivo para mudarse nuevamente, ya que estarían asumiendo una nueva hipoteca que se acerca al 6-8%. El resultado es un mercado inmobiliario estancado, con un gran porcentaje de personas que simplemente no tienen incentivos para mudarse. Nuevamente, esta es una mala noticia para las acciones de OPEN, que gana dinero ayudando a la gente a comprar y vender casas.

Además de eso, el mercado inmobiliario de Estados Unidos recientemente sufrió otra enorme bola curva.

La reciente decisión de la NAR

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) acordó recientemente llegar a un acuerdo en una demanda colectiva antimonopolio por 1.800 millones de dólares. Como parte de este fallo, la NAR eliminará las reglas sobre comisiones. Este fallo facilitará a los compradores negociar tarifas con sus propios agentes o no utilizar ningún agente, esencialmente poniendo fin a la comisión estándar del 6% que los agentes ganaban anteriormente.

No está un poco claro cómo afectará el acuerdo de la NAR a la industria inmobiliaria. Por ejemplo, la plataforma de venta de viviendas Zillow (Nasdaq: Z) ha destacado la siguiente preocupación:

“Si las comisiones de los agentes se ven afectadas significativamente, podrían reducirse los presupuestos de advertising de los socios inmobiliarios o reducir el número de socios inmobiliarios que participan en la industria, lo que podría afectar negativamente nuestra situación financiera y los resultados de las operaciones”.

Carrie Wheeler, directora ejecutiva de Opendoor, publicó un weblog con su opinión sobre la decisión de la NAR. Honestamente, no dijo mucho sobre cómo esto afectará su negocio. En cambio, afirmó principalmente que Opendoor defiende el cambio de reglas porque beneficia a los consumidores, algo en lo que Opendoor está a favor. Al leer el discurso corporativo, interpreto esto como una admisión de que la decisión de la NAR no beneficiará materialmente a Opendoor. Si Opendoor estuviera seguro de que no les beneficiarían más comisiones de agentes, entonces lo gritarían desde la cima de la montaña, sin hacer declaraciones vagas sobre cómo beneficia al consumidor.

Personalmente creo que la reducción de las comisiones de los agentes será netamente negativa para Opendoor. Una de las propuestas de valor de Opendoor es que puede mitigar las tarifas asociadas con el proceso tradicional de venta de viviendas. Si las tarifas de los agentes se reducen en los próximos años, el uso de Opendoor será menos atractivo.

Acciones ABIERTAS: últimos 3 trimestres

Además de estos vientos en contra de la industria, también está el hecho de que los últimos trimestres de Opendoor han sido bastante terribles:

Ingresos: 870 millones de dólares (-70% anual) Ingresos netos: -91 millones de dólares (+77% anual) Ingresos: 980 millones de dólares (-70% anual) Ingresos netos: -106 millones de dólares (+88% anual) Ingresos: 1.980 millones de dólares (-52% anual) Ingresos netos: $23 millones (+142% anual)

Entonces, de inmediato podemos ver algunas cosas. Los ingresos de Opendoor se han desplomado de 1.980 millones de dólares en junio pasado a sólo 870 millones de dólares en diciembre. Opendoor también está teniendo problemas para obtener ganancias de manera constante. Por otro lado, los aumentos porcentuales anuales de Opendoor en los ingresos netos parecen impresionantes a primera vista.

Sin embargo, estos aumentos son un poco engañosos porque la empresa perdió 1.350 millones de dólares el año pasado. Cuando se pierden más de mil millones de dólares en un año, perder sólo unos pocos millones el año siguiente parece, en comparación, una gran victoria el año siguiente. Es como ganar 1 dólar en el año 1, 2 dólares en el año 2 y luego informar un aumento del 100 % en los ingresos. Es técnicamente cierto. Pero aún así solo ganaste $2.

Entonces, ¿cuál es el veredicto ultimate para las acciones OPEN?

¿Debería comprar acciones ABIERTAS?

Personalmente me gusta lo que Opendoor está haciendo como empresa. Existe una enorme necesidad de mayor comodidad y transparencia en el mercado inmobiliario, lo cual es una gran parte de la misión de Opendoor. La empresa también ha hecho un gran trabajo para capear una pandemia y un entorno económico únicos en la vida. Sinceramente, es impresionante que la empresa siga en pie a pesar de las turbulencias de los últimos años.

Pero, dicho esto, no creo que las acciones de OPEN vayan a recuperarse en el corto plazo. Realmente esto no tiene mucho que ver con la propia empresa. Es el estancamiento del mercado inmobiliario estadounidense. Factores como tasas de interés drásticamente más altas, una desaceleración en las compras y una decisión de la NAR que tendrá impactos incalculables en la industria plantean enormes obstáculos para Opendoor en los próximos años. En mi opinión, estos problemas frenarán a Opendoor, lo que significa que las acciones de OPEN tendrán dificultades.

Espero que este artículo le haya resultado útil a la hora de saber por qué debería mantenerse alejado de las acciones ABIERTAS. Si está interesado en leer más, suscríbase a continuación para recibir alertas sobre nuevos artículos.

Descargo de responsabilidad: este artículo tiene fines educativos e informativos generales únicamente. No debe interpretarse como un asesoramiento financiero ya que el autor, Ted Stavetski, no es un asesor financiero. Ted tampoco posee acciones de Open Inventory.