En este articulo
Si bien tener una presencia universitaria sólida es un beneficio enorme para su ciudad matriz, se deben considerar otras métricas al analizar el potencial de inversión inmobiliaria a largo plazo.
En la década de 1980, muchas de las ciudades del Rust Belt en el Medio Oeste sufrieron una enorme caída económica cuando cerraron las acerías. En Pittsburgh, por ejemplo, sede de universidades notables como Carnegie Mellon, la Universidad de Pittsburgh, Duquesne y otras, el 75% de la industria siderúrgica cerró, lo que provocó 153.000 trabajadores perderán sus empleos a mediados de la década de 1980 y la ciudad para perder 8% de su población a lo largo de la década. El resultado fue devastador para la economía de Pittsburgh.
Una ciudad vibrante debe tener un amplio espectro de negocios e industrias, de modo que si un empleador importante se muda, aún debería poder sobrevivir y prosperar. Al observar las ciudades universitarias con una visión de inversión a largo plazo, muchas de las métricas apuntan a los mismos datos que hemos visto desde la pandemia: estados generalmente caros como Nueva York y California están perdiendo población al Cinturón del Sol, donde el costo de vida es más bajo debido a impuestos y precios de la vivienda más bajos, sin mencionar los menores costos de calefacción.
Aunque la disminución parece haberse desacelerado en 2023, posiblemente debido a que más trabajadores fueron llamados a trabajar en el lugar, en common el Norte está perdiendo población mientras que el Sur está ganando población. De acuerdo con la Censo de EE. UU.cuatro estados del sur (Texas, Florida, Carolina del Norte y Georgia) representaron el 93% del crecimiento demográfico del país en 2022 y el 67% en 2023.
Muchas de las personas que se trasladaron al sur no regresan al norte. El atractivo de Más empleos, impuestos más bajos y tierras más baratas. También ha provocado que muchas empresas ubiquen sus sedes en el Sur, particularmente en la industria de vehículos eléctricos (EV) y otros sectores manufactureros.
Por lo tanto, no sorprende que tres de los cuatro mercados universitarios con mayor potencial de crecimiento estén en Texas, y nueve de los 10 principales estén en el Sur. Aquí hay una mirada más profunda a los cuatro primeros.
Tuscaloosa, Alabama
Las métricas que convirtieron a Tuscaloosa en la ciudad universitaria con mejor RTP (relación alquiler-precio) también son la razón por la que tiene el mejor potencial de crecimiento sólido. Su crecimiento poblacional interanual es de un sólido 3,99%, el crecimiento de sus precios es cercano al 2% y su crecimiento de alquileres es del 6,79%.
Al igual que otras ciudades estadounidenses más pequeñas que disfrutan de un auge en la fabricación de automóviles con la aparición de los vehículos eléctricos, uno de los mayores empleadores de la ciudad es Mercedes-Benz, que representa a 4.500 personas. Sin embargo, la Universidad de Alabama es el mayor empleador de la ciudad, con 6.839 trabajadores, dos centros estables de empleo que parecen aislarla de una economía impredecible.
Al momento de escribir este artículo, agente inmobiliario.com muestra más de 800 propiedades en venta, la gran mayoría por menos de $300,000 (el precio medio de venta de una vivienda es $254,900). Las casas unifamiliares estilo rancho y los pequeños edificios de apartamentos constituyen la mayoría de inventory de alquiler (Hay 262 disponibles actualmente).
El alquiler promedio de $1,319 significa que esta es una gran ciudad para invertir, con la capacidad de escalar rápidamente debido a la flujo de fondos, apreciación de precios y baja barrera de entrada. Una posible caída de las tasas de interés también ayudará a impulsar inversiones futuras.
Estación universitaria, Texas
La sede de la Universidad Texas A&M disfruta de estadísticas similares a las de Tuscaloosa, con una excepción notable: el crecimiento interanual de los precios es de un saludable 3,45%, superando a la ciudad de Alabama.
Parte de esto se debe a su gran número de empleadores potenciales y diversidad de negocios, que se distribuyen en educación, alimentación, gobierno, atención médica, biotecnología y manufactura. Actualmente hay alrededor de 800 viviendas en venta en la región, con un precio medio de venta de vivienda de $309.400 y un precio promedio de alquiler de $1,553lo que lo hace un poco menos positivo en efectivo que Tuscaloosa, pero sigue siendo un buen lugar para invertir debido a sus otras estadísticas.
Austin, Texas
El crecimiento de los precios de Austin se ha reducido drásticamente durante el último año, un -7,32%. El crecimiento de sus alquileres también ha caído un -2,6%. Esto se debe a que Austin, conocida como el “Silicon Valley del Sur”, experimentó una espectacular apreciación de precios durante la pandemia.
“Hubo una explosión de actividad en Austin que simplemente se calentó demasiado”, dijo el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather. Semana de noticias en noviembre de 2023. “Y luego fue necesario hacer una corrección”.
Con empresas de tecnología como Google de Alphabet y Meta Platforms, matriz de Fb, que tienen oficinas en Austin, la pandemia trabajo remoto La ciudad experimentó una avalancha de trasplantes desde ciudades más caras en ambas costas. El aumento de las tasas de interés ha provocado que los precios inflados caigan libremente.
Actualmente quedan poco más 5,000 casas a la venta en Austincon un precio medio de venta de la vivienda de $499.400. El precio medio de alquiler en la ciudad es $1,753lo que dificulta el alquiler por flujo de caja en este momento.
Sin embargo, una vez que los precios se estabilicen, Austin podría seguir siendo un buen lugar para invertir a largo plazo debido a la cantidad de empleos tecnológicos bien remunerados en el área y el atractivo de trabajar allí para trabajadores bien educados.
Provo, Utah
Provo, sede de BYU (Universidad Brigham Younger), ha experimentado un crecimiento demográfico y de alquileres durante el último año, pero ha visto caer el crecimiento de sus precios debido a los efectos continuos de las altas tasas de interés. El principales empleadores en la ciudad se encuentran la educación (BYU), la tecnología, los cosméticos y la atención médica.
Sin embargo, los precios de la vivienda son el principal inconveniente de invertir en Provo. El precio medio de venta de una vivienda actualmente es $491.300 en comparación con el alquiler promedio, que es $1,803. Esto hace que sea una ciudad difícil para el flujo de caja en el corto plazo, aunque sigue siendo una inversión sólida en el largo plazo.
Otras estadísticas de la ciudad universitaria
Si observamos las otras estadísticas de nuestra tabla de potencial de crecimiento de los mercados universitarios, destaca otra ciudad: Oxford, Mississippi, sede de la Universidad de Mississippi. Los precios de las viviendas se apreciaron un enorme 14,75% durante el último año, incluso con altas tasas de interés, mientras que el crecimiento de los alquileres cayó un 6,77%.
¿Como puede ser? Parece que se debe a las secuelas del coronavirus, que todavía hacen que pueblos y ciudades de todo Mississippi disfruten alta apreciación números.
De acuerdo a agente inmobiliario.comSin embargo, existe una gran diferencia entre el precio medio de venta de una vivienda de $475 000 y el precio medio de venta de una vivienda de $306 400. La caída de los precios del alquiler podría deberse a que los inquilinos no pueden pagar el salto en los alquileres que se produjo en 2022 (actualmente se encuentran en un promedio de $1,647), lo que representó inflación, bajos inventarios y precios más altos. La modesta caída es una corrección después de una aumento insostenible.
Pensamientos finales
El Sur está disfrutando de su momento de sol y no parece que vaya a terminar pronto. La migración de empleos y personas a Alabama, Texas, Florida y Carolina del Sur ha creado una tormenta perfecta para la inversión inmobiliaria, con empleos bien remunerados y precios de vivienda bajos. Cuando las tasas de interés finalmente bajen, el flujo de caja aumentará, alimentando la demanda de vivienda y probablemente haciendo subir los precios de las viviendas. Con el respaldo de universidades acreditadas y una sólida base de empleo, muchas de estas ciudades constituyen excelentes inversiones a largo plazo.
¿Listo para tener éxito en la inversión inmobiliaria? Cree una cuenta gratuita en BiggerPockets para conocer estrategias de inversión; haga preguntas y obtenga respuestas de nuestra comunidad de más de 2 millones de miembros; conectarse con agentes amigables con los inversionistas; y mucho más.
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no necesariamente representan las opiniones de BiggerPockets.
