En este articulo
El ícono del jazz y nativo de Los Ángeles, Roy Ayers, cantó una vez “Everyone Loves The Sunshine”.
Nunca tiene más cierto palabras se ha dicho. Los estados del Cinturón del Sol están teniendo su momento bajo el (ejem) sol, con hordas de nuevos residentes que huyen de los fríos o costosos estados del norte y costeros como aves migratorias ante el primer indicio del otoño. El seguimiento de sus patrones de vuelo es una herramienta valiosa para los inversores inmobiliarios que buscan comprar una propiedad de alquiler en Sunbelt para maximizar flujo de fondos.
Como referencia, estos son los estados a los que se hace referencia como el “Cinturón del Sol”.
Censo de EE. UU. Los datos mostraron que los estados del sur están impulsando el cambio de población. El Sur representó el 87% del crecimiento del país en 2023, añadiendo 1,4 millones de residentes para una población whole de 130 millones, con la appreciable cifra de 706.266 personas añadidas a través de la migración interna neta. El noreste (principalmente Nueva York y Pensilvania) fue el más afectado por el movimiento. que perdió 43.330 residentes en 2023, frente a una disminución de 216.576 en 2022 y una disminución de 187.054 en 2021.
Sin embargo, el calor del Cinturón Photo voltaic no ha meramente sido alimentado por su menor costo de vida, temperaturas cálidas y cambio hacia trabajo remoto. El empleo también está avivando la llama: tres ciudades de Florida ocupan el primer lugar 10 mercados laborales más populares en 2023, junto con Austin y Dallas, Texas. Nashville encabezó la lista de 2022 mercados laborales más calientesseguido de Austin y Jacksonville, Florida.
BiggerPockets decidió investigar las cifras, examinando una extensa base de datos del mercado inmobiliario que clasificaba las ciudades del Sunbelt con más de 500.000 residentes según su relación alquiler-precio (RTP), una común indicador para medir la capacidad de flujo de caja. Por ejemplo, los ratios de RTP más cercanos a uno son mejores para el flujo de caja. Dadas las condiciones actuales del mercado y la falta de buenas opciones de flujo de efectivo, la barra es colocar alrededor del 0,60-0,70% para objetivos ideales.
Las relaciones alquiler-precio más altas de los mercados del Sunbelt con poblaciones superiores a 500.000 habitantes
Arriba está el conjunto de datos de los 25 principales mercados con poblaciones superiores a 500.000 habitantes. Como puedes ver, El Paso encabeza la lista con un RTP del 0,71%. A continuación se muestra una visualización que le brinda una mejor thought de la relación entre los valores de RTP y el tamaño de la población. La realidad es que cuando la población supera los 500.000 habitantes, la relación no es demasiado fuerte. Parece que las poblaciones inferiores a 1 millón ofrecen la mayor variabilidad, y cualquiera de los extremos del espectro genera un flujo de caja sólido o nada en absoluto. Sin embargo, lo que podemos decir es que a medida que aumenta la población, el flujo de caja parece disminuir. Dado que aquí utilizamos un tamaño de muestra pequeño, no podemos decir con absoluta confianza cuál es la relación actual aquí, pero puede hacerse una thought según los resultados.
Una mirada más cercana a los cuatro principales mercados de RTP
El Paso, Texas
El Paso es la sexta ciudad más grande de Texas y el área metropolitana más grande a lo largo de la frontera entre Texas y México. Gracias a su ubicación fronteriza y su fuerza laboral bilingüe y bicultural, recientemente ha fomentado el crecimiento empresarial y es uno de los centros de fabricación más grandes de América del Norte.
De acuerdo a ElPasoTexas.gov, en 2021, la región Borderplex fue el centro manufacturero con la quinta tasa de empleo más alta en América del Norte, representando el 17% de todo el comercio con México. El área generó $94.2 mil millones en comercio con México en 2020, más de 495 operaciones de fabricación y más de 75 instalaciones relacionadas en El Paso y la vecina Las Cruces.
El ejército es otro gran impulsor del empleor—1 En 16 puestos de trabajo aquí está vinculado a las fuerzas armadas.gracias a Fuerte Bliss. El gobierno, la educación y la atención sanitaria también son empleadores importantes.
De acuerdo a Censo de EE. UU. Según datos, el ingreso acquainted medio en 2022 fue de unos modestos 55.170 dólares, al igual que el ingreso per cápita de 27.434 dólares. Sin embargo, esto probablemente no sea indicativo de los nuevos empleos en el área porque Realtor.com’s Las cifras más recientes cuentan una historia diferente, con el precio medio de cotización de una vivienda apenas por debajo de los 300.000 dólares, aumentando un 1,4% en el último año.
El precio medio de alquiler es de $1,650, lo que brinda a los inquilinos una casa espaciosa estilo rancho suburbano. Varios vecindarios tienen precios que van desde poco más de $100,000 a $600,000.
Si está interesado en invertir en El Paso, de los casi 4,000 listados actuales, hay muchos dúplex/tríplex asequibles y casas de una a dos habitaciones en vecindarios decentes. Estos se adaptan tanto a los trabajadores administrativos como a los administrativos y generan un flujo de caja decente para los propietarios.
Jackson, Misisipi
Jackson apenas ha aparecido en los titulares de inversión inmobiliaria, pero sus métricas muestran que podría ser una buena inversión para inversores inteligentes.
Mientras que el salario medio de Jackson de $42.193 no es sorprendente, como ocurre con El Paso, que probablemente no cuenta toda la historia. La clase media de la ciudad está servido por los empleos industriales mejor remunerados en metales fabricados, equipos eléctricos y electrónicos, automóviles (Nissan tiene una planta aquí) y componentes automotrices relacionados, prendas de vestir, productos alimenticios, muebles, productos de caucho y plástico, productos de madera y piezas de aviones.
La vivienda es generalmente asequible, con un precio medio de venta de viviendas de aproximadamente $130,000el precio medio de alquiler de $1,200 (lo que le permite obtener una casa tipo rancho en los suburbios) y muy pocas casas en venta por más de $500,000. El bajo costo de los bienes raíces y la afluencia de empleos más nuevos y mejor remunerados hacen de Jackson, Mississippi, una muy buena lugar para invertir.
Nueva Orleans
Una de las principales ciudades estadounidenses del sur, Nueva Orleans, se ha reconstruido emocional y económicamente desde que el huracán Katrina la diezmó en agosto de 2005. empleadores más grandes abarcan negocios modernos en energía, manufactura, tecnología, atención médica, educación y gobierno.
De acuerdo con la Censo de EE. UU. en 2022el ingreso acquainted medio de Nueva Orleans period de 51.116 dólares, lo que difiere de otros informes que afirman que el ingreso medio es de alrededor de $70,000. La ciudad tiene una amplia gama de tipos de empleo, y los mejores ingresos en nuevos negocios distorsionan las cifras.
De acuerdo a agente inmobiliario.com, el precio medio de cotización de una vivienda es de $354,900 y el precio medio de alquiler es de $1,775, lo que permite a los inquilinos elegir entre una casa unifamiliar o un apartamento nuevo en un buen vecindario. La variedad de precios de viviendas, alquileres e ingresos generados a través de los negocios y el turismo modernos significa que hay ingresos anuales y alquiler a corto plazo áreas de la ciudad, con más 130 festivales anuales en la casa del Mardi Gras.
McAllen, Texas
Otra ciudad fronteriza en auge en el sur de Texas, los residentes de McAllen disfrutan de empleo en manufactura, atención médica y educación.con agente inmobiliario.com clasificación Ocupa el quinto lugar entre los 10 primeros lugares para que los estadounidenses de ingresos medios compren viviendas en 2022 y Clasificación de Kiplinger ocupará el cuarto lugar entre las ciudades más baratas de EE. UU. para vivir en 2024.
agente inmobiliario.com cube que el precio medio de una vivienda cotizada en la ciudad en marzo de 2024 period de 315.000 dólares. El precio de venta promedio fue considerablemente más bajo, $222,600, lo que indica la exuberancia y el optimismo de los agentes inmobiliarios con respecto a la trayectoria ascendente de la ciudad. El precio medio de alquiler es $1,450, que conseguirá inquilinos un apartamento moderno de tres habitaciones o una casa unifamiliar espaciosa y contemporánea.
Pensamientos finales
Una ventaja obvia para muchas ciudades del Sunbelt es el costo asequible de los bienes raíces. Mix esto con un mercado laboral saludable en industrias modernas y en crecimiento., y tienes una receta para inversiones con flujo de efectivo a largo plazo. Desde el punto de vista financiero, los impuestos estatales sobre la renta bajos o nulos y los entornos favorables a las empresas también son grandes atractivos.
El clima cálido es otro aspecto positivo, lo que significa menos desgaste de las viviendas que en los estados más fríos del norte, menos gastos de mantenimiento y facturas de servicios públicos más bajas para los propietarios que poseen edificios de unidades múltiples.
Sin embargo, los inversores también deberían tener cuidado con el exceso de oferta de viviendas en las ciudades del Sunbelt. Actualmente se están construyendo allí un número histórico de nuevos apartamentos de alquiler. En muchas de estas ciudades, como Atlanta, Austin, Phoenix y Las Vegas, los alquileres han comenzado a estabilizarse. Los inversores deben seleccionar cuidadosamente invertir en ciudades con crecimiento del empleo pero con una construcción limitada de nuevas unidades de alquiler.
Desglose exclusivo y análisis de datos de la región más atractiva para los inversores
No es ningún secreto que Sunbelt ha sido el foco principal de los inversores durante años debido a la apreciación y el crecimiento de los alquileres. Pero, ¿qué mercados ofrecen las mejores oportunidades de flujo de caja?
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no necesariamente representan las opiniones de BiggerPockets.
