Actualizado el 26 de abril de 2024 por Bob Ciura
Essex Property Belief (ESS) no es necesariamente un nombre acquainted cuando se trata de acciones con dividendos, pero el fideicomiso de inversión inmobiliaria, o REIT, ha producido un crecimiento muy impresionante en las últimas dos décadas.
El fideicomiso ha logrado producir dividendos crecientes desde su oferta pública inicial en 1994. En complete, Essex ha aumentado sus dividendos durante 30 años consecutivos.
Ahora es miembro de Dividend Aristocrats, un grupo de acciones del S&P 500 con al menos 25 años consecutivos de aumentos de dividendos.
Esa lista incluye ahora 68 empresas que han demostrado a los inversores que pueden pagar (y aumentar) sus dividendos en cualquier clima económico.
Puede descargar una hoja de cálculo de Excel de los 68 Dividend Aristocrats, incluidas métricas financieras importantes como relaciones P/E y rendimiento de dividendos, haciendo clic en el siguiente enlace:
Descargo de responsabilidad: Positive Dividend no está afiliado a S&P International de ninguna manera. S&P International posee y mantiene The Dividend Aristocrats Index. La información de este artículo y la hoja de cálculo descargable se basa en la revisión, el resumen y el análisis de Positive Dividend del ETF S&P 500 Dividend Aristocrats (NOBL) y otras fuentes, y está destinado a ayudar a los inversores individuales a comprender mejor este ETF y el índice en el que se basa. esta basado. Ninguna información contenida en este artículo u hoja de cálculo son datos oficiales de S&P International. Consulte a S&P International para obtener información oficial.
Essex enfrentó algunos obstáculos durante la pandemia de coronavirus de 2020, pero la compañía ha logrado grandes avances en su recuperación en curso.
Mientras tanto, la acción tiene un rendimiento del 4,0%, una posición de liderazgo en sus mercados principales y potencial de crecimiento en el futuro.
visión common del negocio
Essex es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces o REIT. Comenzó en 1971 como una pequeña empresa inmobiliaria y finalmente salió a bolsa en 1994.
En ese momento, Essex había crecido hasta contar con 16 comunidades multifamiliares como un REIT totalmente integrado que adquiere, desarrolla, reurbaniza y administra comunidades de apartamentos multifamiliares ubicadas en mercados con oferta limitada.
Hoy en día, Essex se concentra en la costa oeste de Estados Unidos, incluidas ciudades como Seattle y San Francisco.
Fuente: Presentación para inversionistas
La compañía informó sus resultados de ganancias para el cuarto trimestre de 2023 el 6 de febrero. Essex finalizó 2023 con sólidos resultados en el cuarto trimestre, mostrando un desempeño estable en un mercado inmobiliario desafiante.
Core FFO (Fondos de Operaciones), una métrica clave para los REIT, llegó a 3,83 dólares por acción, superando las expectativas de los analistas.
A este resultado contribuyó un fuerte crecimiento de los ingresos comparables, impulsado por aumentos saludables de los alquileres. Si bien los gastos de la misma propiedad también aumentaron, Essex se centró en la eficiencia operativa controlando esos costos. La compañía mantuvo su alta tasa de ocupación del 96,1%.
Perspectivas de crecimiento
Vemos que Essex producirá un crecimiento anual del FFO por acción del 4,7% en los próximos cinco años. Essex ha llegado al punto en que es un actor importante en los mercados en los que está presente, por lo que podría resultar más difícil lograr crecimiento.
Essex se concentra en los mercados de la costa oeste debido a las favorables perspectivas de alquiler a largo plazo. Esa zona tiene una productividad económica muy alta y fuertes tasas de crecimiento del empleo, los cuales alimentan la demanda de oferta de vivienda.
Además, las residencias unifamiliares son muy caras en estos mercados, lo que hace que el alquiler sea más atractivo.
Fuente: Presentación para inversionistas
Estos mercados tienen una fuerte demanda de unidades de alquiler, pero también una oferta nueva limitada, ya que el terreno no urbanizable es limitado y la construcción es larga y costosa.
Essex está presente en dos mercados con problemas crónicos de escasez de viviendas, lo que impulsa la demanda de sus unidades de alquiler con el tiempo. Creemos que este viento de cola será modesto pero constante, lo que se sumará al FFO por acción del fideicomiso en los próximos años a través de mayores ingresos por mismas propiedades y un crecimiento del NOI.
Ventajas competitivas y desempeño en recesión
Es difícil conseguir ventajas competitivas para un REIT, dado que muchos competidores emplean modelos de negocio esencialmente idénticos.
Sin embargo, Essex tiene escala y tamaño, a diferencia de otros REIT de apartamentos, y un equipo de gestión altamente capacitado para crear valor para los accionistas a través de varios métodos.
La empresa también tiene una sólida posición financiera, lo que le proporciona una ventaja competitiva sobre sus pares, que pueden estar en peor situación financiera. Essex tiene una sólida calificación crediticia BBB+ de Commonplace & Poor’s.
Al mismo tiempo, la deuda neta con respecto al EBITDA ajustado ha ido disminuyendo desde 2020.
Curiosamente, Essex tuvo un muy buen desempeño durante y después de la Gran Recesión:
2007 FFO por acción: $5,57 2008 FFO por acción: $6,14 2009 FFO por acción: $6,74 2010 FFO por acción: $5,02
Esto habla de la resiliencia de los mercados en los que está presente, ya que 2020 y 2021 fueron los únicos años de la última década en los que el FFO por acción disminuyó. Consideramos que esta resistencia a la recesión es muy favorable y aumenta el atractivo de la acción.
Valoración y rentabilidad esperada
Aproximadamente en el punto medio de la guía de FFO por acción para 2024 ($15,22 por acción), Essex cotiza por un múltiplo de 16. Vemos un valor razonable de 16 veces el FFO por acción, lo que significa que las acciones se cotizan exactamente a nuestro valor razonable. estimar. Como tal, Essex está bastante valorada en la actualidad.
Por lo tanto, los rendimientos futuros a este precio se derivarán del crecimiento del FFO y de los dividendos. Junto con el rendimiento de dividendos precise del 4% y el crecimiento previsto del FFO por acción del 4,7%, tenemos un rendimiento anual complete proyectado para los accionistas del 8,7%.
Essex ha pagado dividendos crecientes durante 30 años consecutivos. Es possible que los inversores en crecimiento de dividendos consideren que esta es una cualidad atractiva y esperamos que Essex continúe aumentando el pago cada año en el futuro previsible.
Pensamientos finales
Sin duda, Essex ha sido un REIT de clase mundial desde que salió a bolsa y comenzó a pagar dividendos hace más de un cuarto de siglo. El fideicomiso tiene una demografía favorable a largo plazo a su favor y un equipo de gestión dispuesto a desbloquear el valor para los accionistas.
Las acciones de ESS atraen a los inversores que buscan seguridad de dividendos y un crecimiento constante de los dividendos a lo largo del tiempo. Dado que se espera una rentabilidad complete del 8,7% anual, calificamos las acciones de ESS como mantenidas.
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