Actualizado el 28 de septiembre de 2024 por Félix Martínez
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, se dividen en diferentes subsectores según las operaciones de los negocios subyacentes.
Los REIT industriales se destacan por su enfoque en propiedades de un solo inquilino. Si bien esto plantea un mayor riesgo de desocupación que las propiedades de múltiples inquilinos, también puede generar activos con precios incorrectos y oportunidades de compra atractivas.
Dream Industrial REIT (DREUF) es un REIT industrial que puede no ser muy conocido por los inversores porque opera principalmente en Canadá.
Sin embargo, Dream Industrial REIT tiene una alta rentabilidad por dividendo del 4,8%, que es aproximadamente tres veces la rentabilidad por dividendo promedio del S&P 500. Y la acción paga sus dividendos mensualmente.
Puede descargar nuestra lista completa de acciones con dividendos mensuales (junto con métricas financieras relevantes como rendimientos de dividendos y ratios de pago) a la que puede acceder a continuación:
Para los jubilados y otros inversores que dependen del pago de dividendos, los dividendos mensuales son muy superiores al calendario de pagos trimestral tradicional.
El alto rendimiento de dividendos y los pagos mensuales de dividendos de Dream Industrial REIT son características que atraen a los inversores de ingresos.
Este artículo analizará en detalle las perspectivas de inversión de Dream Industrial.
Descripción normal del negocio
Dream Industrial es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces con sede en Canadá y centrado en la industria que opera en dos grandes divisiones:
Propiedades de múltiples inquilinos Propiedades de un solo inquilino
Esta diversificación destaca entre otros REIT industriales y también entre muchos otros tipos de REIT con propiedades de un solo inquilino.
El fideicomiso posee y opera una cartera de 257 propiedades industriales ligeras geográficamente diversificadas, que representan 71,9 millones de pies cuadrados de área bruta arrendable predominantemente en Canadá, con algunas operaciones en los Estados Unidos.
La mayor parte de la superficie bruta alquilable de la cartera se encuentra en edificios multiinquilino y el resto en edificios de un solo inquilino.
Fuente: Presentación para inversionistas
Dream Industrial está en proceso de diversificar su combinación de activos, pero probablemente seguirá centrándose en Canadá y en propiedades industriales.
Dream Industrial Actual Property Funding Belief (REIT) informó sólidos resultados financieros para el segundo trimestre de 2024, con avances significativos en el arrendamiento de desarrollos. La empresa arrendó con éxito más de 500.000 pies cuadrados de espacio, incluido el arrendamiento completo de una remodelación de 209.000 pies cuadrados en Mississauga, Ontario. El fideicomiso también avanzó a pasos agigantados en sus desarrollos en Calgary. Los aspectos financieros más destacados del trimestre incluyen un aumento del 0,4% en los fondos diluidos de operaciones (FFO) por unidad, alcanzando $0,25, y un aumento del 5% en el ingreso operativo neto de propiedades comparativas (CP NOI) a $92,9 millones, impulsado por el crecimiento en Canadá y Europa. .
Los ingresos netos por alquileres para el segundo trimestre de 2024 aumentaron un 5,6% a 87,7 millones de dólares, con un crecimiento interanual significativo en Ontario (9,5%), Québec (7,2%) y Europa (3,1%). Sin embargo, el oeste de Canadá experimentó una disminución del 4,2%, excluyendo las propiedades de inversión enajenadas. Los ingresos netos del REIT para el trimestre fueron de 61,6 millones de dólares, frente a los 80,4 millones de dólares del segundo trimestre de 2023, principalmente debido a ajustes del valor razonable de propiedades de inversión e instrumentos financieros. A pesar de la caída en los ingresos netos, los ingresos por alquileres del fideicomiso y CP NOI demostraron un sólido desempeño.
Al 30 de junio de 2024, los activos totales de Dream Industrial REIT aumentaron a $8.0 mil millones de dólares, un aumento del 2,1% desde diciembre de 2023, impulsado por inversiones en proyectos de desarrollo y empresas conjuntas. El patrimonio complete creció hasta los 4.700 millones de dólares, mientras que el valor liquidativo (NAV) por unidad aumentó un 0,7% hasta los 16,73 dólares. El REIT continúa ampliando su cartera y fortaleciendo su posición financiera a través de inversiones estratégicas y proyectos de desarrollo.
Perspectivas de crecimiento
El crecimiento de Dream Industrial REIT depende de la capacidad de emitir nuevas unidades o emitir deuda e invertir los ingresos de estas transacciones de los mercados de capital en activos inmobiliarios industriales de alta calidad. El fideicomiso también depende en gran medida de su capacidad para conseguir nuevos inquilinos y renovar los arrendamientos existentes en su cartera de propiedades.
Teniendo esto en cuenta, los inversores deben tener en cuenta que el fideicomiso ha tenido un nivel de ocupación muy sólido desde su oferta pública inicial.
Su tasa de ocupación ha mejorado en los últimos años a medida que el fideicomiso continúa aprovechando los sólidos fundamentos de las propiedades industriales. Dream Industrial se está centrando en sus cuatro motores de crecimiento a largo plazo, además de futuras adquisiciones que construirán y mejorarán su cartera complete.
En el futuro, esperamos un crecimiento anual del FFO por acción del 4,0% cada año. Por su parte, Dream Industrial ve perspectivas de crecimiento positivas para sí misma.
Fuente: Presentación para inversionistas
El fideicomiso está fuertemente concentrado en Ontario y Quebec, áreas en las que ha experimentado un gran éxito en términos de diferenciales de renovación en los últimos años. También tiene aumentos contractuales de alquileres, un viento de cola pure para el crecimiento de los alquileres.
La ocupación sigue siendo alta y sigue aumentando, y gestiona constantemente sus renovaciones para captar alquileres más altos lo más rápido posible. Dream Industrial está centrándose en las propiedades de comercio electrónico porque el fideicomiso ve vientos de cola poderosos y a largo plazo en ese espacio.
El fideicomiso se está posicionando para ser un proveedor líder del espacio que sus inquilinos necesitan para hacer negocios en los próximos años. Las adquisiciones son un componente importante del plan de crecimiento de la empresa.
En complete, consideramos que las perspectivas de crecimiento de Dream Industrial son bastante favorables y respaldan el crecimiento de los fondos provenientes de operaciones a largo plazo. Finalmente, Dream Industrial ha comenzado a expandirse en Europa, con una cartera inicial concentrada principalmente en Países Bajos y también en Alemania.
Europa es responsable de alrededor del 20% del PIB mundial y alberga a más de 740 millones de personas. Ahora que Dream Industrial apenas comienza a arañar la superficie de posibilidades en Europa, el fideicomiso tiene el potencial de ver un largo camino de crecimiento en esta región.
Análisis de dividendos
Dream paga una distribución mensual precise de 0,0583 dólares por acción en dólares canadienses. Eso equivale a 0,70 dólares por acción al año en moneda canadiense. En dólares estadounidenses, Dream tiene un pago de dividendos anualizado de 0,52 dólares por acción, lo que representa un rendimiento precise del 4,8%.
Nota: Como acción canadiense, se impondrá un impuesto sobre dividendos del 15 % a los inversores estadounidenses que inviertan en la empresa fuera de una cuenta de jubilación. Consulte nuestra guía sobre impuestos canadienses para inversores estadounidenses aquí.
De hecho, la distribución nunca se ha recortado en la relativamente corta historia operativa del fideicomiso, pero tampoco la ha aumentado en nueve años. El estancamiento de los pagos puede resultar desalentador para los inversores que buscan un crecimiento de los dividendos.
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El pago de dividendos está cubierto, ya que en 2024 se registró un FFO por acción de 0,64 dólares. Desde la perspectiva de la cobertura de dividendos, Dream Industrial está en bastante buena forma. Para 2024, actualmente estimamos una tasa de pago de dividendos de aproximadamente el 80%.
Otro issue que ayuda a asegurar el pago de dividendos de Dream Industrial es su sólido steadiness. Dream Industrial tiene una calificación crediticia de grado de inversión BBB y un nivel de deuda manejable.
Por último, los inversores en ingresos deberían considerar el índice de pago al evaluar la sostenibilidad de un dividendo. Los ratios de pago de los REIT son siempre muy altos porque deben distribuir casi todas sus ganancias.
Con el 80% esperado para 2024, el índice de pago de Dream Industrial parece saludable y consideramos que el pago de dividendos es seguro. El crecimiento de la distribución puede resultar difícil de alcanzar, pero no vemos un recorte en el corto plazo.
Pensamientos finales
El alto rendimiento de dividendos y los pagos mensuales de dividendos de Dream Industrial REIT son dos razones por las que la empresa se destacará entre los inversores de ingresos.
La acción rinde un 4,8%, lo que resulta relativamente atractivo. Los inversores pueden encontrar el alto rendimiento como una posibilidad de ingresos atractiva.
El REIT tiene fundamentos sólidos y una tasa de ocupación muy alta. El fideicomiso también tiene potencial de crecimiento futuro, especialmente en Europa. Dream Industrial podría interesar a aquellos inversores que buscan altos ingresos y potencial de crecimiento.
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