Actualizado el 13 de septiembre de 2024 por Félix Martínez
Los bienes raíces y las acciones con dividendos son dos de los vehículos más populares para crear ingresos pasivos de jubilación.
La desventaja de poseer propiedades en alquiler es que no es realmente una forma pasiva de pago. Cualquier propietario que haya tenido que llamar a un fontanero o a un electricista en mitad de la noche puede dar fe de ello.
Para los inversores que buscan capturar los retornos del sector inmobiliario mientras se benefician del enfoque de no intervención de las acciones de dividendos, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (o REIT) son un vehículo de inversión muy atractivo.
EPR Properties (EPR) es uno de los REIT más conocidos. EPR restableció su dividendo mensual en la segunda mitad de 2021, después de suspenderlo durante más de un año debido a la pandemia de coronavirus.
Eso significa que EPR se ha reincorporado a la lista de acciones con dividendos mensuales. Hemos compilado una lista de 78 acciones con dividendos mensuales, junto con métricas financieras importantes como rendimientos de dividendos y ratios de pago, que puede ver haciendo clic en el siguiente enlace:
Este artículo analizará en detalle las perspectivas de inversión de EPR Properties.
Descripción normal del negocio
EPR Properties es un fideicomiso de inversión inmobiliaria con arrendamiento neto triple que se centra en propiedades de entretenimiento, recreación y educación.
El arrendamiento neto triple significa que el inquilino es responsable de pagar los tres costos principales asociados con los bienes raíces: impuestos, seguro y mantenimiento. Operar como un REIT de arrendamiento neto triple scale back los gastos operativos de EPR Properties.
EPR ha identificado el entretenimiento, la recreación y la educación como los tres grandes segmentos en los que invierte. Luego ha identificado subsegmentos atractivos de esos segmentos más grandes, incluidos los cines, las estaciones de esquí y las escuelas concertadas, como ejemplos.
La cartera incluye más de 6.800 millones de dólares en inversiones en 363 ubicaciones en 44 estados y Canadá, incluidos más de 200 inquilinos.
Fuente: Presentación para inversores
EPR se centra en una variedad de áreas metropolitanas diferentes en todo Estados Unidos y partes de Canadá, por lo que está muy diversificada no solo con sus inquilinos, sino también geográficamente.
EPR informó sus ganancias del segundo trimestre el 31 de julio de 2024, con resultados en línea con las expectativas. El fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) registró fondos operativos ajustados (AFFO) de $1,20 por acción, mientras que los ingresos se mantuvieron estables en $173 millones en comparación con el mismo período del año pasado.
La administración destacó la fuerte demanda en todas las categorías de inquilinos. Los gastos operativos totales aumentaron a 95 millones de dólares desde los 87 millones del primer trimestre, pero fueron significativamente inferiores a los 126 millones de dólares informados en el segundo trimestre de 2023.
El gasto de inversión para el trimestre alcanzó los 47 millones de dólares, lo que eleva el whole del año hasta la fecha a 133 millones de dólares. Además, el REIT tiene comprometidos 180 millones de dólares para futuros proyectos de desarrollo y renovación experimental, que se espera que se completen en los próximos dos años.
Después de estos resultados del segundo trimestre, proyectamos un AFFO de $4,85 para 2024, ligeramente por debajo del whole para 2023.
Perspectivas de crecimiento
Antes de 2020, EPR había mantenido un historial de crecimiento constante. De 2010 a 2019, EPR incrementó su FFO por acción ajustado en casi un 8 % anual. La pandemia de coronavirus trastocó prácticamente todos los REIT y provocó que el FFO por acción de EPR cayera de 5,44 dólares en 2019 a 1,43 dólares en 2020.
Aunque la empresa enfrentó grandes desafíos durante la pandemia, que se reflejaron en los resultados financieros de la empresa, EPR continúa recuperándose con fuerza. EPR aún tiene muchas oportunidades para impulsar su crecimiento. El enfoque de la empresa en propiedades experienciales la protege contra las amenazas del comercio electrónico. EPR cree que los consumidores seguirán queriendo estas experiencias y, por lo tanto, sus propiedades generarán un fuerte tráfico.
La empresa cree que existe un gran potencial de crecimiento futuro en el entretenimiento basado en la ubicación, pero que aún hay varios segmentos de experiencias poco penetrados en el sector inmobiliario experiencial. La empresa cree que existe una oportunidad de mercado potencial de más de 100 mil millones de dólares en ese ámbito.
EPR ha reducido su cartera educativa mientras aumenta la mayoría de los tipos de propiedades de su cartera experiencial. EPR se centrará en aumentar todos los tipos de propiedades de su cartera experiencial, excepto los teatros. La empresa quiere reducir su dependencia de los teatros, que representan el 37% del EBITD ajustado anualizado en 161 propiedades con 17 operadores.
Fuente: Presentación para inversores
Esperamos un crecimiento anual del FFO por acción del 3% durante los próximos cinco años. El crecimiento de EPR se verá impulsado por sus ventajas competitivas, principalmente su cartera de propiedades especializadas. A lo largo de años de experiencia, EPR ha identificado metódicamente las propiedades más rentables y centra sus inversiones en estas áreas.
Ventaja competitiva y desempeño en tiempos de recesión
El enfoque de la empresa en propiedades experienciales le otorga una ventaja competitiva al protegerla contra las amenazas del comercio electrónico. EPR cree que sus propiedades seguirán generando un tráfico fuerte, ya que los consumidores seguirán queriendo esas experiencias.
La empresa no es inmune a las recesiones, pero consideramos que EPR es uno de los REIT mejor gestionados de nuestro universo de cobertura debido a su modelo de negocio y sus ventajas. Un retorno al crecimiento debería permitir a la empresa aumentar lentamente el dividendo con el tiempo.
Análisis de dividendos
El historial de dividendos de EPR fue impresionante de cara a 2020. La empresa había aumentado su dividendo anual por acción aproximadamente un 6 % anual entre 2010 y 2019. Por supuesto, la pandemia obligó a la empresa a suspender su dividendo durante la mayor parte de 2020.
Afortunadamente, la dirección de EPR espera que la recuperación continúe. Esta expectativa le dio confianza a la dirección para aumentar el dividendo mensual en un 4%, desde una tasa de 0,275 dólares por acción en marzo de 2024 a 0,285 dólares. Esto equivale a un dividendo anual de 3,40 dólares.
En términos anuales, el dividendo de 3,40 dólares por acción sigue estando por debajo del pago anterior al COVID de 4,59 dólares por acción. Aun así, a un nivel de 3,40 dólares por acción, las acciones de EPR rinden un 7,1 %. Por lo tanto, las acciones de EPR siguen siendo atractivas para los inversores en renta variable como acciones con dividendos elevados.
EPR tiene una estructura de capital razonablemente apalancada que le otorga cierta flexibilidad. Ha trabajado para sanear su steadiness a raíz de la pandemia, para mejorar aún más su seguridad de dividendos y su potencial de crecimiento.
Fuente: Presentación para inversores
La deuda de EPR asciende a unos 2.800 millones de dólares, con un vencimiento medio ponderado de 4,0 años y una tasa de interés media ponderada del 4,3%. Tiene una línea de crédito de 1.000 millones de dólares que ahora tiene un saldo cero, lo que le da a EPR abundante liquidez.
Todo esto respalda los planes de crecimiento de EPR y, por extensión, su capacidad no solo de pagar su dividendo, sino también de aumentarlo con el tiempo.
El dividendo de EPR parece estar asegurado y es possible que el fideicomiso continúe incrementándolo a tasas significativas con el tiempo si su FFO continúa recuperándose hasta los niveles previos a la COVID. Esto hace que la acción sea atractiva para quienes buscan ingresos actuales y crecimiento de dividendos.
Reflexiones finales
EPR Properties parece estar teniendo un muy buen desempeño después de la pandemia y continúa recuperándose con fuerza en 2024.
El REIT tiene una posición dominante en la propiedad de salas de cine, instalaciones recreativas y propiedades educativas.
Estos son subsegmentos relativamente pequeños de la industria inmobiliaria y le dan a EPR el beneficio de ser “un pez grande en un estanque pequeño”.
Las acciones de EPR Properties tienen un rendimiento de dividendos del 7,1 % y han reanudado sus pagos mensuales de dividendos. Como resultado, vuelven a ser unas acciones atractivas para los inversores que buscan altos rendimientos y pagos mensuales.
Por supuesto, esto depende de la recuperación continua de las métricas de la cartera de EPR y de los resultados financieros. En función de todos estos factores, EPR Properties parece ser una buena opción para los inversores que buscan ingresos o para los inversores que buscan cierta exposición a REIT de alto rendimiento.
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