Actualizado el 30 de agosto de 2024 por Bob Ciura
Muchos inversores consideran atractivas las acciones de alto rendimiento por los ingresos que generan. Por eso, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) son tan populares entre los inversores que buscan dividendos en crecimiento. Los REIT deben transferir la mayor parte de los ingresos en forma de dividendos.
SL Inexperienced Realty Corp (SLG) es un buen ejemplo de un REIT de alto rendimiento, ya que sus acciones pagan un rendimiento del 4,5 % en este momento. SL Inexperienced también paga un dividendo mensual. Actualmente hay menos de 78 acciones que pagan dividendos mensuales.
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El alto rendimiento de los dividendos que se encuentra actualmente en el mercado ofrece un impulso sustancial a los rendimientos totales esperados, lo que convierte a SLG en una opción de inversión atractiva para los inversores que buscan ingresos.
Este artículo analizará las perspectivas de inversión de SL Inexperienced con más detalle.
Descripción basic del negocio
SL Inexperienced Realty es una empresa integrada que se centra en la adquisición, gestión y maximización del valor de las propiedades comerciales de Manhattan. Es el mayor propietario de oficinas de Manhattan, con una capitalización de mercado de 4500 millones de dólares, y actualmente posee 55 edificios que suman un whole de 32 millones de pies cuadrados.
Fuente: Presentación para inversores
A mediados de julio, SLG informó (17/7/2024) los resultados financieros del segundo trimestre del año fiscal 2024. Su tasa de ocupación aumentó secuencialmente del 89,2% al 89,6%, pero su ingreso operativo neto de las mismas tiendas cayó un -1,3% respecto del trimestre del año anterior.
Sin embargo, debido a una gran ganancia ($0,69 por acción) por la extinción de la deuda, los fondos de operaciones (FFO) por acción crecieron un 43% con respecto al trimestre del año anterior, de $1,43 a $2,05, superando el consenso de los analistas en $0,40. SLG se ha visto gravemente afectada por la pandemia, que ha llevado a muchos inquilinos a adoptar un modelo de trabajo desde casa.
La ocupación de espacios de oficina en Nueva York se mantiene cerca de mínimos históricos, lo que ha creado un entorno favorable a los inquilinos sin precedentes. En el lado positivo, gracias a la cancelación temprana de la deuda, SLG elevó su previsión de FFO por acción en 2024 a 7,45-7,75 dólares.
Los REIT de oficinas se han visto especialmente afectados en este entorno, ya que los empleados están trabajando más desde casa en comparación con los niveles previos a la pandemia, lo que ha perjudicado la demanda de REIT de oficinas.
Perspectivas de crecimiento
SLG se beneficia del crecimiento a largo plazo de las tarifas de alquiler en una de las zonas comerciales más populares del mundo, Manhattan. El REIT busca el crecimiento adquiriendo propiedades atractivas y aumentando las tarifas de alquiler en sus propiedades existentes.
Además, firma contratos plurianuales (7-15 años) con sus inquilinos para garantizar flujos de caja fiables. SLG ha visto disminuir sus fondos de explotación por acción a una tasa media anual del -1,9% durante la última década debido a la continua desaceleración del sector de los REIT de oficinas.
Debido al impacto de la pandemia en su negocio, los fondos de operaciones han disminuido en cada uno de los últimos tres años. La pandemia ha remitido, pero el REIT aún no ha comenzado a recuperarse de la tendencia del trabajo desde casa.
Debido a la alta base de comparación formada por la ganancia no recurrente por extinción de deuda este año, esperamos que el FFO por acción disminuya a una tasa anual promedio de -2,0% durante los próximos cinco años.
Análisis de dividendos y valoración
SLG actualmente paga dividendos cada mes. A una tasa mensual precise de $0,25 por acción, SL Inexperienced tiene un pago de dividendos anualizado de $3,00 por acción, lo que representa un rendimiento precise del 4,5 %.
Si bien el dividendo se ha reducido recientemente, parece sostenible en el nivel precise, incluso considerando los vientos en contra de las tasas de interés y los vientos en contra aún vigentes por el aumento del trabajo desde casa para este REIT de oficina.
Esperamos que SL Inexperienced genere $7,60 de fondos de operaciones en 2024 por acción, lo que le otorgaría a la acción una tasa de pago de dividendos proyectada del 39 %. Esta es una tasa de pago relativamente baja para un REIT. El fideicomiso parece haber administrado bien su negocio y la administración tiene experiencia.
SLG tiene un steadiness decente, con una calificación crediticia BBB saludable. También puede mantener su dividendo del 4,7%, que está bien cubierto por los flujos de caja, con una saludable tasa de pago del 39%. SLG es, por tanto, adecuado para inversores orientados a los ingresos que puedan esperar pacientemente a que el REIT se recupere de la pandemia.
Por otra parte, observamos que SLG emitió una gran cantidad de deuda para comprar nuevas propiedades el año pasado y, por lo tanto, su deuda neta ascendió a $5.000 millones, lo que equivale aproximadamente a ten veces el FFO anual y al 111% de la capitalización de mercado de la acción. Continuaremos monitoreando de cerca la situación de la deuda.
Reflexiones finales
SL Inexperienced es un REIT de alto rendimiento que enfrenta dificultades para su negocio. La pandemia de COVID-19 provocó un aumento del trabajo desde casa, lo que sigue siendo un obstáculo para las tasas de ocupación de las oficinas de Manhattan.
Por otro lado, SL Inexperienced también tiene cierto potencial de crecimiento a largo plazo dado que está concentrado en un área de alta demanda de la ciudad de Nueva York y que continúa mejorando su cartera con el tiempo a través de transacciones regulares.
El alto rendimiento de dividendos podría permitir retornos totales muy atractivos en el futuro, aunque SL Inexperienced no puede describirse como una acción especialmente de bajo riesgo debido a los vientos en contra antes mencionados para su negocio.
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