Actualizado el 30 de agosto de 2024 por Bob Ciura
Whitestone REIT (WSR) tiene dos características de inversión atractivas:
#1: Es un REIT, por lo que tiene una estructura fiscal favorable y paga la mayoría de sus ganancias como dividendos. Relacionado: Lista de REIT que cotizan en bolsa
#2: Paga dividendos mensualmente en lugar de trimestralmente. Relacionado: Lista de acciones con dividendos mensuales
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La trifecta de Whitestone REIT: estatus fiscal favorable como REIT, alto rendimiento y dividendo mensual lo hacen atractivo para inversores individuales.
Pero la empresa no se limita a estos factores. Siga leyendo este artículo para obtener más información sobre Whitestone REIT.
Descripción common del negocio
Whitestone es un REIT minorista que posee alrededor de 57 propiedades con alrededor de 5,1 millones de pies cuadrados de área bruta alquilable, principalmente en mercados estadounidenses de rápido crecimiento, como Texas y Arizona. Su base de inquilinos está muy diversificada y consta de 1.453 inquilinos, sin que ninguno supere el 2,1 % de los ingresos base por alquiler anualizados.
Fuente: Presentación para inversores
Su estrategia es priorizar el alquiler a inquilinos fuertes y empresas orientadas al servicio, incluidos supermercados, restaurantes, centros de salud y health, servicios financieros, servicios logísticos, educación y entretenimiento, and so on. en barrios con altos ingresos disponibles. Whitestone se fundó en 1998 y tiene su sede en Houston, Texas.
Whitestone informó sus resultados del segundo trimestre de 2024 el 31 de julio de 2024, durante el cual fue testigo de una tasa de ocupación del 93,5% frente al 93,3% en el segundo trimestre de 2023. Para el trimestre, el crecimiento de los ingresos fue del 3,0% a $ 37,6 millones en comparación con el segundo trimestre de 2023. Los fondos de operaciones (“FFO”) aumentaron un 6,5% interanual a $ 11,3 millones, mientras que el FFO por acción aumentó un 4,8% a $ 0,22. Los ingresos operativos netos de las mismas tiendas (“SSNOI”) aumentaron un 6,6% a $ 24,1 millones.
Además, el crecimiento de las tasas de alquiler fue del 17,5%, por debajo del 18,7% de hace un año, respaldado por un aumento en el crecimiento de las tasas de alquiler en los nuevos contratos de alquiler del 33,3% frente al 32,2% de hace un año. El crecimiento de los contratos de renovación fue del 13,9% frente al 16,2% de hace un año. Hubo 30 contratos de alquiler nuevos y 47 contratos de renovación en el trimestre.
En lo que va del año, el crecimiento de los ingresos fue del 3,5% hasta los 74,8 millones de dólares, el crecimiento del FFO fue del 1,7% hasta los 23,1 millones de dólares y el FFO por acción se mantuvo estable en 0,45 dólares. Las últimas previsiones de Whitestone para 2024 son las siguientes: crecimiento del SSNOI del 3,0%-4,5% y FFOPS básicos de 0,90-1,04 dólares. Se prevé una ocupación remaining de alrededor del 94,3%.
Perspectivas de crecimiento
La estrategia de crecimiento de Whitestone se centra en:
Invertir en lugares con un sólido crecimiento poblacional. Adquirir propiedades que estén mal administradas, sobreapalancadas o en ejecución hipotecaria o administración judicial. Mejorar el valor de las propiedades.
Desde que Whitestone comenzó a informar sobre el FFO, ha experimentado un crecimiento mínimo en sus FFOPS. Esto no se debe a una disminución del FFO, sino a un aumento de las acciones en circulación. Desde 2014, Whitestone ha emitido más de 25 millones de acciones, duplicando efectivamente su número de acciones, principalmente para financiar adquisiciones.
En parte debido a esa dilución de acciones, no hubo crecimiento de dividendos entre 2016 y 2019, y se produjo un recorte de dividendos durante la pandemia. En febrero de 2021 y 2022, el REIT declaró aumentos de dividendos. Si bien no declaró un aumento de dividendos en 2023, reanudó el aumento del dividendo en marzo de 2024.
Dicho esto, el REIT debería tener la capacidad de mejorar su dividendo a largo plazo. Por ahora, utilizamos una tasa de crecimiento de dividendos estimada del 6 % hasta 2029, lo que daría lugar a una tasa de pago sostenible de ~51 % para un REIT. La exposición de Whitestone al mercado de alto crecimiento de Solar Belt, así como sus inversiones en adquisiciones, reurbanización y proyectos de desarrollo impulsarán el crecimiento futuro.
La continuación del crecimiento del SSNOI desde el primer trimestre de 2021 es una buena señal. Nos gustaría que se mantuviera así. Por ahora, estimamos una tasa de crecimiento del FFOPS del 5 % hasta 2029.
Análisis de dividendos y valoración
Whitestone redujo su dividendo en un 63% en 2020. Ahora la empresa está aumentando su dividendo de forma constante, pero está muy lejos de los niveles previos a la pandemia. Actualmente, la tasa de pago del 49% es sostenible.
Al remaining del segundo trimestre de 2024, Whitestone tenía una relación deuda-activos del 63% y una relación deuda-capital de 1,7 veces. Al remaining del trimestre, el REIT tenía 3,2 millones de dólares en efectivo y equivalentes de efectivo. Además, su ratio de pago es mucho más sostenible que los niveles previos a la pandemia debido a un dividendo más bajo.
La distribución parece segura de cara al futuro. Esperamos que Whitestone mantenga una tasa de pago de dividendos del 49 % para 2024, según nuestro FFO por acción proyectado de $1,01 para todo el año. Una tasa de pago de dividendos inferior al 50 % es muy poco recurring para los REIT y probablemente implica un alto nivel de seguridad de los dividendos.
Con una tasa de pago tan baja, creemos que la distribución casi con certeza aumentará desde su base baja precise durante los próximos años. Whitestone actualmente tiene un rendimiento del 3,7 %. Un crecimiento adicional de la distribución solo mejoraría el rendimiento sobre el costo de los inversores.
Reflexiones finales
Con un rendimiento de distribución del 3,7%, expectativas de crecimiento de EPS positivas y dividendos mensuales, Whitestone ofrece a los inversores una rentabilidad anual complete esperada del 10,0% durante los próximos cinco años.
Y esto sin ningún aumento en la distribución durante los próximos cinco años. Creemos que es possible que haya aumentos en la distribución a mediano plazo porque el ratio de pago de Whitestone es anormalmente bajo para un REIT.
Los dividendos mensuales son un bono para los inversores que buscan ingresos.
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