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Las altas tasas de interés han devastado bienes raíces comerciales mercados de 2022-2024. La inflación rampante llevó a la Reserva Federal a aumentar las tasas de interés 11 veces entre principios de 2022 y mediados de 2023. Después de sentarse en una gama de 0% a 0,25% durante la pandemia, el tasa objetivo de fondos federales saltó al 5,25 o 5,5%.
En septiembre y noviembre de 2024, la Reserva Federal redujo el rango objetivo de tipos de interés de los fondos entre el 4,5 y el 4,75%. Adónde van a partir de ahora sigue siendo una cuestión de debate y especulación.
Mucho más alto Las tasas de interés dejaron a muchos propietarios comerciales con pagos de préstamos mucho más altos que ellos anticipado porque muchos préstamos comerciales vienen con tasas de interés flotantes. Esto ha dejado a muchos propietarios comerciales con un flujo de caja negativo, lo que ha llevado a una aumento de ejecuciones hipotecarias comerciales en 2024.
Entonces, ¿cuáles son las perspectivas para inversiones inmobiliarias pasivas ¿Entrando en 2025?
Unos tipos de interés obstinadamente altos significarían más matanzas en el futuro
Hace apenas dos meses, casi todos en la industria inmobiliaria asumieron que las tasas de interés bajarían hasta finales de 2025. Puede que eso no suceda. Cuanto más tiempo permanezcan elevadas las tasas de interés, más propiedades comerciales incumplirán sus préstamos y entrarán en ejecución hipotecaria.
Para empezar, tasas de interés más altas significan pagos mensuales más altos para propiedades con deuda a tasa flotante. Si las tasas se mantienen altas, muchos propietarios seguirán quemando sus reservas de efectivo y, en última instancia, incumplirán sus pagos.
Y eso no cube nada de las propiedades con préstamos a punto de vencer. Incluso muchas propiedades con deuda a tipo fijo encontrarse en aguas profundas si sus préstamos a bajo interés vencen mientras las tasas se mantienen altas.
Estepor cierto, son muchos préstamos. Cerca de 1,2 billones de dólares en préstamos para propiedades comerciales están establecidos vencerán en 2024 y 2025. Recuerde, los préstamos comerciales tienden a tienen plazos mucho más cortos que las hipotecas residenciales: normalmente de tres a ten años en lugar de 15 a 30.
¿Qué significa todo eso para los inversores pasivos?
Significa malas noticias para las inversiones existentes en problemas y buenas noticias para nuevas oportunidades de inversión. Más propiedades en dificultades saldrían al mercado y los inversores anteriores perderían enorme cantidades de capital. Los nuevos compradores podrán conseguir ofertas con descuento en estas propiedades en dificultades.
En nuestro Membership de Co-Inversión en SparkRental, seguimos invirtiendo, mes tras mes, independientemente de cuál es el estado de ánimo del mercado. El miedo y la codicia son malos asesores de inversiones. Hemos invertido en los momentos “más sombríos” de los últimos dos años y seguimos invirtiendo ahora, consiguiendo grandes acuerdos. a lo largo del camino.
Tasas de interés: tasas de préstamos, rendimientos de los bonos y tasa de los fondos federales
Cuando la gente habla de “tasas de interés”, podría querer decir mucho cosas diferentes.
Muchos en el sector inmobiliario hablan de tasas de interés cuando en realidad significar tasas de préstamos: tasas hipotecarias y tasas de interés de préstamos comerciales.
Pero cuando hablamos de que la Reserva Federal cambie los tipos, de hecho significa algo diferente. La Reserva Federal fija la tasa de los fondos federales, cual es un punto de referencia para lo que los bancos se cobran entre sí por los préstamos a un día. Esto tiene un impacto posterior en otros tipos de tasas de interés, pero está lejos de ser la historia completa.
Hipotecas y otros tipos de préstamos están mucho más alineados con los rendimientos de los bonos. De hecho, Los prestamistas hipotecarios suelen fijar las tasas de los préstamos con una prima superior a los rendimientos de los bonos. Los mayores rendimientos de los bonos hacen subir las tasas de los préstamos.
Y aquí está la cuestión: los rendimientos de los bonos y las tasas hipotecarias han de hecho resucitado en los dos meses desde que la Reserva Federal comenzó corte tasas de interés.
Aumento de los rendimientos de los bonos y de las tasas de los préstamos a partir de 2025
Ambos antes y después de las elecciones presidencialeslos rendimientos de los bonos y las tasas de los préstamos han aumentado. A partir del 14 de noviembre, las tasas hipotecarias a 30 años alcanzaron un máximo de cinco meses del 6,78%.
¿Por qué?
En primer lugar, los inversores siguen preocupados por la inflación. La tasa de inflación del Índice de Precios al Consumidor aumentó por primera vez desde marzo del mes pasado. si la inflación no es conquistado, la Reserva Federal podría frenar los recortes de tipos. Más sobre inflación en un momento.
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Pero como ya hemos mencionado, la tasa de los fondos federales no es lo que es impulsó el aumento de los rendimientos de los bonos y las tasas de los préstamos en los últimos dos meses. Los operadores e inversores de bonos han aumentado los rendimientos de los bonos desde las elecciones debido a la preocupación por algunas de las políticas fiscales del presidente entrante Trump.
Un mayor gasto público puede incitar a los mercados de bonos a exigir mayores rendimientos. Los inversores temen cómo la creciente deuda pública afectará a los bonos del Tesoro a largo plazo. Y esos temores parecen fundamentados: el Comité para un Presupuesto Federal Responsable pronostica que el presidente Trump agregará 7.750 millones de dólares a la deuda nacional durante la próxima década.
Y el gasto público desenfrenado nos devuelve al punto de partida: la inflación.
Riesgo de inflación bajo el presidente Trump
¿Qué comparten los aranceles, los recortes de impuestos, el alto gasto público y la menor regulación gubernamental? en común?
Son inflacionarios.
No me malinterpretes: no me opongo por principio a recortes de impuestos o reevaluación de la regulación. Pero estimulan la economía, y el estímulo económico puede cruzar rápidamente la línea y provocar un sobrecalentamiento de la economía y un bombeo de energía. arriba inflación.
No tienes que confiar en mi palabra. Los operadores de bonos y derivados han comenzado a valorar esos temores inflacionarios, actualmente fijación de precios en una tasa de fondos federales del 3,75 al 4% para finales del próximo año, en lugar de la tasa objetivo de 3,25 a 3,5% anticipada anteriormente por la Reserva Federal.
Y si alguien espera una relación fluida y simpática entre Trump y el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, tiene poca memoria. Trump tiene a veces afirmó que él intentar derrocar a Powelly desde las elecciones, Powell ha retrocedido que Trump no tiene el poder de despedirlo. Algunos republicanos (y Elon Musk) han llegado incluso a Llamado a “acabar con la Reserva Federal” por completo.
El resultado closing: Si la inflación aumenta atrás Bajo las políticas fiscales de Trump, la Reserva Federal no dudará en volver a subir las tasas. Eso significaría problemas para los propietarios de propiedades comerciales existentes, que rezan por la suspensión de los préstamos más bajos. tarifas y tasas máximas.
Por qué planeo seguir invirtiendo todos los meses
¿Sabes qué pasará durante el próximo año? Ciertamente no lo hago.
Este Por eso no baso mis inversiones en conjeturas. yo practico promedio de costo en dólares en mis inversiones inmobiliarias.
Cada mes, invierto otros $5,000 como un miembro más del Membership de Co-Inversión. El mes pasado fue un asociación privada construir un puñado de nuevas viviendas unifamiliares; este mes es a mediano plazo multifamiliar sindicación pagando altas distribuciones; El mes que viene, podría ser una nota privada. o un propiedad industrial o una cartera de alquileres a corto plazo.
¿Afectan las tasas de interés a las inversiones inmobiliarias? Absolutamente. Pero no puedo predecirlos, y tú tampoco.
Qué Puedo hacer es Examinar mis inversiones pasivas en busca de riesgo de deuda. Buscamos inversiones a las que les quede mucho plazo de préstamo, para que el operador no ser forzado vender o refinanciar en un malo mercado. También buscamos protección de las tasas de interés, ya sea una tasa fija, un límite de tasas, un swap de tasas o algún otro mecanismo para evitar que las tasas más altas hundan la inversión.
Y muchas de las inversiones que hacemos simplemente no son muy impactado por las tarifas. Mencioné esa asociación de nueva construcción con un desarrollador de viviendas específicas; a menos que las tasas de interés se disparen durante el próximo año, ellos justo no afectará nuestras devoluciones. Asimismo, hemos invertido en empresas conjuntas para casas abatiblesun fondo de tierras y otras inversiones que no son muy sensibles a las tasas de interés.
He escrito antes sobre por qué he dejó de preocuparse por lo que hace la Reserva Federal. Buscamos constantemente maneras de proteger contra el riesgo de caída en nuestras inversiones, y eso incluye protegerse contra las fluctuaciones de los tipos de interés.
El pronóstico para las inversiones inmobiliarias pasivas
¿Volverá la inflación con fuerza? ¿Qué hará la Reserva Federal con las tasas de interés? ¿Las políticas de Trump ayudarán o perjudicarán las inversiones inmobiliarias pasivas? ¿Cómo reaccionarán los mercados de bonos y las tasas de los préstamos a esas políticas?
Puedo compartir mi opinión: no parece tan possible que las tasas de interés caigan como hace dos meses. Creo que es demasiado pronto para cantar victoria sobre la inflación. Pero veo tanta incertidumbre tanto en los mercados financieros como en las políticas que Trump implementará o no, que el pronóstico parece inútil.
I no tengas dudas que tu tener opiniones firmes sobre cómo Las políticas de Trump ayudarán o perjudicarán las inversiones inmobiliarias pasivas. Podrías estar en lo cierto, o tu propio sesgo político de una forma u otra podría estar sesgando tu visión.
Mi principal prioridad sigue siendo minimizar el riesgo de caída en mis inversiones inmobiliarias. Busco inversiones que tengan éxito sin importar de que manera El viento sopla con los tipos de interés en los próximos años.
Cuidado con la inflación y el riesgo de tipos de interés, pero no dejes de invertir en ellos. Y en caso de duda, study sus inversiones con una comunidad de otros inversores. Duermo mucho mejor por las noches, ya que he examinado acuerdos junto con docenas de otros inversores y solo tengo entre 5.000 y 15.000 dólares invertidos en cada uno. trato.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no necesariamente representan las opiniones de BiggerPockets.
