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Según el Oficina del Censo de EE. UU.aproximadamente el 42% de las personas que se mudaron en 2022 lo hicieron por razones relacionadas con la vivienda. De ellos, el 7,7% se mudó específicamente en busca de una vivienda más asequible. Y un estudio reciente EE.UU. hoy encuesta descubrió que el 77% de los hogares estadounidenses no pueden permitirse una vivienda con un precio medio de $495,750.
Todo esto significa que la vivienda asequible es más necesaria que nunca. Aunque muchos suponen que eso significa viviendas subsidiadas por la Sección 8, eso no es necesariamente cierto. Clase media Los estadounidenses (maestros, trabajadores esenciales y empleados públicos) ya no pueden darse el lujo de vivir en ciudades caras.
El EE.UU. hoy El informe encontró que muchos lugares en el Medio Oeste todavía son asequibles; en los principales centros costeros, especialmente California, la vivienda está fuera del alcance incluso de los trabajadores de clase media relativamente bien pagados.
El caso de Riaz Capital
Riaz Taplin de Riaz Capital Fue uno de los primeros en adoptar el concepto de vivienda para trabajadores y vio que esto se avecinaba hace casi una década.
Taplin nació en el seno de una familia de San Francisco especializada en la gestión de viviendas multifamiliares y, al principio, se dedicó a otra cosa que no fuera el negocio acquainted. Tras graduarse en la London College of Economics, se centró en la compraventa de viviendas de lujo, un modelo de negocio que terminó abruptamente durante la disaster financiera. de 2008. Vio una necesidad imperiosa de viviendas asequibles para la tan necesitada clase media de San Francisco.
Uno de sus modelos de negocio period comprar grandes casas unifamiliares o pequeñas multifamiliares con capital de inversores y renovarlas de modo que cada habitación tuviera un baño, sin interferir así con la zonificación. Luego alquilaba estas propiedades a trabajadores de clase media que necesitaban un lugar elegante pero asequible en la ciudad para vivir. El negocio creció en escalade 80 a 800 inquilinos de 2011 a 2016, con 945 unidades transaccionadas entre 2014 y 2016.
En la actualidad, Riaz Capital posee y opera alrededor de 3.600 unidades y tiene 2.000 unidades o residencias en proceso de construcción. Del whole, aproximadamente 3.000 están orientados hacia la vivienda para los trabajadores, la mayoría en Oakland y algunos en San Diego.
“Nos centramos en resolver el problema de cómo alojar a profesionales con un solo ingreso en entornos urbanos”, explicó Taplin a BiggerPockets. “Debido al aumento significativo de la cantidad de hogares con un solo ingreso en los últimos 25 años, el parque de viviendas no está a la altura de este grupo”.
Lograr que la vivienda para trabajadores sea reconocida y aceptada por Freddie y Fannie
Los instintos de Taplin resultaron proféticos y lo convirtieron en uno de los desarrolladores de viviendas para trabajadores más exitosos del Área de la Bahía, concentrándose en Oakland.
Taplin cube:
“Lo que más me enorgullece es la concept de que teníamos algo que no period más que algo que habíamos dibujado en el reverso de una servilleta en 2018, y a día de hoy, hemos construido 500 unidades de esta tipología. Conseguimos que las ciudades nos dieran permisos para construirlas, los bancos nos dieran préstamos para la construcción, los inversores nos dieran dinero, y hemos alojado a personas y las hemos convertido en residentes felices. Hoy, tenemos obtenido la aceptación whole de Esta subclase de activos dentro del paraguas de los multifamiliares como una forma aceptada de vivienda y han logrado que Fannie Mae y Freddie Mac presten contra ellos como si fueran típicos. multifamiliar alojamiento unidades, con el mayor descuento posible. En otras palabras, hemos pasado de la servilleta a la aceptación whole del mercado en ocho años”.
El desafío del COVID
Taplin, quien Estaba bien establecido Dentro de la afluente comunidad tecnológica del Área de la Bahía, explica cómo ha financiado sus emprendimientos: “Nos asociamos con inversores que adoptan un enfoque a largo plazo para poseer activos. Pensamos en el ciclo de vida completo del activo y podemos optimizar los costos operativos y de capital en la etapa inicial. También tenemos socios de capital que piensan de la misma manera”.
A menudo, eso significa que los inversores financien la compra y renovación de un proyecto, que Taplin luego refinancia, compensando así a los inversores y teniendo en cuenta sus ganancias antes de reciclar su efectivo en otras empresas.
El mayor desafío para el negocio de Taplin fue la pandemia de COVID-19 y el éxodo masivo de California. “La emigración masiva de los mercados de entrada, en explicit el Área de la Bahía, dañó significativamente nuestro ecosistema de vivienda, pero nada dolió más que el colapso elementary del funcionamiento del gobierno”, cube. “Al remaining del día, cuando estás construyendo cosas como infraestructura de vivienda, tu socio es el municipio o jurisdicción native. En el cual En todas las relaciones, ya sean matrimonios, amistades o relaciones comerciales, debes poder confiar en tu socio. Y, fundamentalmente, ser un desarrollador de viviendas en el Área de la Bahía ha sido muy difícil “Confiar en nuestro socio, el gobierno native”.
Taplin cita la falta de limpieza y orden, así como el aumento de las personas sin hogar, como problemas particulares: “Este colapso en la funcionalidad del gobierno llevó a un efecto dominó que dificultó la construcción, dificultó la coordinación y resolución de problemas entre agencias y, fundamentalmente, empeoró significativamente la experiencia de nuestros residentes”.
La necesidad permanente de viviendas para los trabajadores
A pesar de esto, a medida que las ciudades finalmente muestran signos de recuperación del COVID-19 y las empresas requieren que los trabajadores regresen a la oficina, Taplin ve que la demanda de viviendas para los trabajadores aumenta a medida que los centros urbanos luchan con el costo de vida.
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“Como mínimo, vamos a tener una vuelta a la media, es decir, que el megacrecimiento de los suburbios de los últimos cuatro años probablemente se desacelere”, cube Taplin. “La gente más joven, que normalmente quiere empezar su vida posteducativa en una zona urbana, probablemente contribuirá al crecimiento más rápido de las ciudades en los próximos años. En segundo lugar, es importante recordar que esta emigración masiva de los últimos cuatro años probablemente represente casi una década de migración al exterior”.
Con eso en mente, él ve el cultivo de una cartera de viviendas asequibles en las principales ciudades, posiblemente con excepción de Nueva York Por su saturación y competencia, como un modelo de negocio viable y sostenible en los próximos años.
“Ahora es el momento de reinvertir en estos mercados de entrada que la gente ha considerado en decadencia a medida que vuelven a la fase de crecimiento”, cube Taplin. “Por ejemplo, el condado de San Francisco es ahora el condado de más rápido crecimiento en términos porcentuales en California, y California ganó población el año pasado, lo que todavía no coincide con la narrativa nacional sobre ninguno de estos lugares”.
7.400 solicitudes por hora para el programa Sección 8 de la ciudad de Nueva York
En la costa opuesta, en una señal de la desesperada necesidad de viviendas asequibles, la ciudad de Nueva York reabrió recientemente su programa de vivienda de la Sección 8 después de suspenderlo hace 15 años.
Casi un cuarto de millón de neoyorquinos de bajos ingresos alquilan apartamentos en el mercado privado mediante vales. Conforme al programa, las personas gastan el 30% de sus ingresos en el alquiler mientras el gobierno paga el resto.
Cuando Se reabrieron las solicitudesla ciudad recibió 7.400 envíos por horamás del doble del volumen que finalmente aterrizaría en la ciudad. Lista de espera renovada de la Sección 8.
Según el El New York Instancescitando un análisis del Centro Furman de la Universidad de Nueva Yorken En 2018, más del 70% de las familias con niños pudieron encontrar un apartamento de alquiler con su bono en el plazo de un año, pero en 2022 fue el 58%. En 2023, La tasa de vacancia de alquileres fue del 1,4%, la más baja en más de 50 años. Para los apartamentos más baratos la tarifa period aún más baja.
“Los datos son claros: la demanda de vivir en nuestra ciudad supera con creces nuestra capacidad para construir viviendas”, dijo el alcalde Eric Adams dijo en un comunicado anunciando las cifras. “Los neoyorquinos necesitan nuestra ayuda, y la necesitan ahora”.
Matthew Murphy, director ejecutivo del Centro Furman, dijo al Veces:“Encontrar una vivienda en Nueva York, incluso cuando se cuenta con esta ayuda, es difícil. Además, sabemos que los beneficiarios de los vales sufren discriminación”.
30 mil millones de dólares para el programa de vales de elección de vivienda del gobierno
El gobierno ha sido Invertir dinero en La necesidad de viviendas más asequibles. En mayo, HUD anunció 30 mil millones de dólares en financiación para renovación para el Programa de vales de elección de vivienda (HCV). Esta financiación ayudará a las Autoridades de Vivienda Pública (PHA) a seguir ayudando a las familias y personas que necesitan opciones de vivienda asequibles.
Los vales de vivienda ayudan a más de 2,3 millones de familias que necesitan vivienda, incluidas familias con niños, adultos mayores, veteranos y personas con discapacidades, lo que los convierte en la intervención más eficaz para reducir la falta de vivienda y la inestabilidad de la vivienda.
Los precios de las viviendas han aumentado al menos 60% en la última décadaajustado por la inflación, y una cuarta parte de los inquilinos (unos 12 millones de hogares) gastan más de la mitad de sus ingresos en vivienda. En los últimos meses, Ha habido varias iniciativas de vivienda destinadas a reducir el costo de la vivienda por parte de demócratas como Elizabeth Warren y el Administración Bidencon el Uso de ADU Permitido en algunas de las ciudades más caras del país.
Curiosamente, sin embargo, los estados rojos liderados por republicanos son Generalmente es más barato vivir en los estados azules debido a menos normas ambientales y de construcción, lo que permite que la oferta de viviendas se expanda más rápido, aunque la disaster de la vivienda es uno de los problemas notables en los que ambos lados del espectro han trabajado juntos para encontrar una solución, con ambos partidos despojando a su ciudad no al lado de mi casa Leyes.
Reflexiones finales
Si los propietarios aspirantes quieren una lista interminable de inquilinos calificados, ofrecer viviendas asequibles es una opción obvia. Para aquellos inversores que temen la supervisión gubernamental, en explicit las inspecciones que conlleva la provisión de viviendas de la Sección 8, las viviendas para trabajadores destinadas a la clase media empleada en áreas urbanas podrían ser una opción más viable. El alquiler de apartamentos elegantemente renovados por habitación a inquilinos calificados, que antes estaba mal visto, podría ayudar a los propietarios a superar el problema de la falta de acceso a los servicios públicos. flujo de efectivo con bienes raíces costosos mientras ayudamos a los inquilinos a encontrar un lugar rentable y cómodo para vivir: una situación en la que todos ganan.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
