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La semana pasada, Realtor.com publica otra versión de su previsión del ”número mágico”. La cifra en cuestión es la tasa hipotecaria lo suficientemente baja como para “descongelar” el mercado inmobiliario.
Sabemos que el mercado ha estado paralizado durante más de un año:
Precios de la vivienda son muy altos y siguen subiendo.
Las tasas hipotecarias son altas y no muestran una gran tendencia a la baja.
No hay suficientes hogares para todos, especialmente aquellos que están remotamente asequible.
Algo tiene que ceder.
El consenso es que este algo es las tasas hipotecarias—Tendrán que bajar sustancialmente para que el mercado inmobiliario vuelva a algo parecido a la normalidad.
¿Cuál es el número mágico?
Entonces, Realtor.com pregunta: ¿cuál es el umbral de la tasa hipotecaria que se debe cruzar para que los compradores comiencen a comprar nuevamente? Bueno, la respuesta depende de a quién le preguntes y cuándo.
De los 5.000 consumidores estadounidenses encuestados, el 22% consideraría comprar una vivienda si las tasas fueran inferiores al 6%. Y para el 18% de los encuestados, una tasa inferior al 7% sería suficiente.
Los sufridos millennials y los compradores de la Generación Z están aún más resignados a las tasas altas: el 47% de los encuestados en el grupo millennial y el 37% en el grupo de la Generación Z seguirían dando el paso incluso si las tasas superaran el 8%. Básicamente, los compradores de estas categorías comprarán pase lo que pase:si simplemente logran ahorrar lo suficiente y pueden encontrar una casa para comprar.
Hacer las preguntas correctas
Sin embargo, hay un elefante en la habitación con este pronóstico de “número mágico”: no está haciendo la pregunta correcta. Y como no hace la pregunta correcta, no es lo suficientemente preciso en la elección de sus encuestados.
Los compradores por primera vez, por más intimidados y desanimados que estén por la nueva realidad de los altos precios de las viviendas y las altas tasas, no renunciarán a su percepción de ser propietario de una vivienda como un sueño por el que vale la pena esforzarse. Pero los compradores primerizos tampoco tienen poder en la dinámica precise del mercado inmobiliario. Las personas que lo hacen son propietarios de viviendas existentes que no están vendiendo. Son estas personas a las que vale la pena pedirles el “número mágico” que les dé suficiente confianza para moverse y finalmente liberar el inventario.
Resulta que existe una encuesta diferente que habla con las personas adecuadas. John Burns Investigación y consultoría encuestó a propietarios de viviendas existentes el año pasado y encontró que “el 71% de los posibles compradores de viviendas que planean comprar su próxima casa con una hipoteca dicen que no están dispuestos a aceptar una tasa hipotecaria superior al 5,5%”.
Tenga en cuenta que la pregunta no es sobre lo que los propietarios de viviendas actuales podrían permitirse (todos los encuestados tenían ingresos familiares superiores a 50.000 dólares) sino sobre lo que están dispuestos a aceptar. Y la mayoría de ellos, el 62%, cree que “un tipo hipotecario históricamente regular está por debajo del 5,5%”.
Esta percepción es objetivamente inexacta. Según los registros de Freddie Mac que se remontan a 1971, el tasa hipotecaria promedio a largo plazo es poco menos del 8%. Por lo tanto, los compradores millennials por primera vez en realidad tienen expectativas más realistas que los propietarios de viviendas existentes.
Esto, por supuesto, se debe a que el 80% de los propietarios de viviendas existentes actualmente tienen hipotecas con una tasa inferior al 5%, y un tercio tienen tasas inferiores al 3%, según Zillow. Es más que comprensible que muchos de ellos no tengan ningún deseo de vender y se apeguen a las tasas actuales (que estaban en un promedio de 30 años del 7,9% en el momento de escribir este artículo).
¿Se desbloqueará el mercado pronto?
La realidad es que estamos muy lejos de la “cifra mágica” del 5,5% que, en teoría, liberaría todo el inventario al que se aferran los vendedores. Por supuesto, algunas personas venderán de todos modos, por una razón very important apremiante u otra.
Investigación reciente de la Haas Faculty of Enterprise muestra que, si bien un aumento del 1% en las tasas hipotecarias cut back las tasas móviles en un 9%, una vez que “el beneficio de la refinanciación excede su costo, las probabilidades móviles dejan de estar relacionadas con” las tasas hipotecarias.
Dicho todo esto, el incentivo para mudarse tiene que ser bastante alto, por ejemplo, un gran aumento salarial. E incluso entonces, las bajas tasas hipotecarias a menudo superan a los aumentos salariales: la gente tiende a quedarse quieta si su tasa fija precise es lo suficientemente baja.
Entonces, ¿qué podría realmente descongelar el mercado inmobiliario? Una solución podría ser productos hipotecarios más portátiles, donde una hipoteca pueda transferirse a una nueva propiedad con la tasa existente. Otra solución podría implicar acortar los plazos típicos de las hipotecas fijas, como ocurre en muchos otros países. De lo contrario, podríamos ver una congelación más profunda y a más largo plazo: una disminución del 25% en el número de propietarios de viviendas existentes que se mudarán para 2033, según el estudio de Haas.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no necesariamente representan las opiniones de BiggerPockets.
