Un acuerdo authorized histórico entre los vendedores de viviendas y la industria inmobiliaria podría provocar una reestructuración en la forma en que se compran y venden las viviendas a partir de este verano.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios anunció el viernes que había acordado pagar 418 millones de dólares para resolver más de una docena de demandas antimonopolio que acusaban a la NAR de imponer reglas que inflaban las comisiones de bienes raíces. La NAR admitió no haber cometido ningún delito, según el comunicado de prensa.
Según los términos del acuerdo, las negociaciones entre compradores y vendedores podrían volverse más complicadas. Los vendedores de viviendas pagarían comisiones más pequeñas, lo que les permitiría quedarse con una mayor parte de las ganancias de las ventas. Y los compradores, no los vendedores, decidirían cuánto se les paga a los agentes del comprador.
El acuerdo marcaría un cambio significativo para compradores, vendedores y agentes de Bienes Raices. No está claro cómo los mercados inmobiliarios harán la transición entre ahora y mediados de julio, cuando el acuerdo entrará en vigor.
De qué se tratan las demandas
El acuerdo surge de una demanda colectiva federal antimonopolio, Burnett contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y otros, presentada en Kansas Metropolis, Missouri. En octubre pasado, un jurado se puso del lado de los demandantes y coincidió en que la NAR y las grandes casas de bolsa conspiraron para inflar las comisiones pagadas por los vendedores.
Es uno de los más de 20 casos similares presentados en tribunales federales de todo el país, no todos relacionados con la NAR, y el único que llegó a juicio hasta llegar a un veredicto. NAR dijo que el acuerdo propuesto en el caso Burnett resolvería todas las demandas contra la asociación y entrará en vigor a mediados de julio si el tribunal lo aprueba.
NAR es una asociación comercial con más de 1,5 millones de miembros que trabajan en la industria inmobiliaria. La asociación dijo que las reglas revisadas afectarían a cualquiera que use un servicio de listado múltiple – una base de datos de propiedades en venta en un área geográfica, independientemente de si son agentes inmobiliarios autorizados, que es la designación de los agentes inmobiliarios que son miembros de la NAR.
Las demandas cuestionan la norma de compensación cooperativa de la NAR, que exige que los agentes del vendedor hagan “ofertas unilaterales generales de compensación” a los agentes del comprador. Para incluir una casa en un MLS, el vendedor debe hacer esta oferta “unilateral common” para pagar a los agentes del comprador, quienes influyen en qué casas consideran sus clientes.
Los demandantes sostienen que la regla de compensación cooperativa extorsiona a los vendedores para que paguen cantidades infladas. comisiones a los agentes del comprador. “Los vendedores de viviendas se han visto obligados a establecer una comisión alta para los corredores compradores para inducir a los corredores compradores a mostrar sus casas a los clientes de los corredores compradores”, según los demandantes en una demanda en Chicago – Moehrl v. Nationwide Affiliation of Realtors et al.
Los compradores fijarían el salario de sus agentes
Con la eliminación de la compensación cooperativa, los vendedores ya no tendrían que especificar el tamaño de la comisión que pagarán a los agentes del comprador. De hecho, según el nuevo acuerdo, los vendedores tendrían prohibido establecer comisiones para los agentes del comprador en los listados de la MLS.
En cambio, correspondería a los compradores fijar el salario de sus propios agentes. Algunos agentes de compradores pueden cobrar tarifas fijas, o una tarifa por hora, o pueden cobrar una tarifa por cada vez que acompañan a un comprador a una exhibición. Esos modelos de negocio ejemplificarían la innovación en la industria que el Departamento de Justicia quiere fomentar, según un documento presentado en otro caso judicial: Nosalek v. MLS Property Data Community et al, en Boston.
Las negociaciones serían más complejas
A algunos observadores les preocupa que la nueva norma haga que las cosas sean aún más difíciles para los compradores que tienen poco dinero en efectivo.
“Si los compradores de viviendas tienen que pagarle a su agente de compradores fuera del acuerdo, aumentará su carga financiera”, dijo Victoria Ray Henderson por correo electrónico. Henderson trabaja exclusivamente como agente del comprador y es propietario de HomeBuyer Brokerage, que opera en Washington, DC y sus suburbios en Maryland y Virginia. La liquidación es otro término para el cierre de bienes raíces.
Los compradores no necesariamente tendrían que pagar a sus agentes de su bolsillo. La nueva regla permitiría a los compradores pedir a los vendedores que paguen a los agentes del comprador en el momento del cierre. Esto significa que la compensación de los agentes podría convertirse en parte de la negociación.
“Con suerte, negociarían la compensación del agente comprador y luego eso simplemente se incluiría en el préstamo hipotecario”, cube Stephen Brobeck, miembro principal de la Federación de Consumidores de Estados Unidos.
Lo que significa para compradores y vendedores esta primavera
En algún momento entre ahora y cuando el acuerdo entre en vigor en julio, los agentes del comprador podrían comenzar a pedirles que firmen contratos que detallen cuánto se les pagará a los agentes y en qué punto del proceso. Durante el mismo período, los vendedores de viviendas deben consultar a sus agentes de venta para asegurarse de que cumplen con las nuevas reglas. Este acuerdo probablemente se aplicaría a los agentes inmobiliarios, sean o no miembros de la NAR.
