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Si está invirtiendo en bienes raíces en Florida en este momento, ¿podría el alquiler con opción a compra ser la solución a algunos de los problemas conocidos del mercado inmobiliario en el Estado del Sol?
Florida es y siempre ha sido uno de los lugares inmobiliarios más deseables y populares del país, pero actualmente no está exento de problemas para los inversores. Vale la pena explorar el alquiler con opción a compra en el caso de las propiedades de Florida, pero primero debemos establecer qué está pasando en el mercado que hace que este estado sea un buen candidato para este tipo específico de inversión inmobiliaria.
Al igual que con todas las demás formas de inversión, el alquiler con opción a compra puede ser la opción correcta (y tal vez incluso el santo grial para algunos), pero realmente es necesario comprender cuándo son las condiciones adecuadas para este tipo de inversión. Echemos un vistazo más de cerca a cuáles son estas condiciones.
¿Cuándo es correcto invertir en alquiler con opción a compra?
Un inversor que esté considerando alquilar con opción a compra debe tener en cuenta dos factores principales. La primera es si existe una fuerte demanda de vivienda en el lugar donde se está considerando realizar la inversión. La segunda es si existe un grupo appreciable de posibles compradores que aún no pueden (o no quieren) comprar una propiedad. Normalmente, este es el caso en mercados calientes que simultáneamente experimentan problemas de asequibilidad, inventario u otros parámetros clave del mercado.
Lo que usted busca como inversionista es un mercado inmobiliario que actualmente está lento debido a las difíciles condiciones del mercado, no porque la zona sea impopular. Piénselo de esta manera: si sería mejor vender dentro de unos meses o años y podría ganar más alquilando que cambiando la casa ahora mismo, entonces el alquiler con opción a compra puede ser una excelente opción. Puede conseguir un comprador ahora mismo y seguir vendiendo al valor de mercado cuando sea el momento adecuado.
El tiempo juega un papel muy importante a la hora de tomar la decisión de invertir en alquiler con opción a compra. Si está invirtiendo en un mercado que está en auge en este momento, con un exceso de compradores elegibles y propiedades que se venden como pan caliente, debería favorecer la opción de cambiar de casa. Pero si no todo va del todo bien en el mercado inmobiliario (es decir, a muchas personas les gustaría comprar pero no pueden) y, como resultado, se está desacelerando, el alquiler con opción a compra puede ser el compromiso perfecto entre la remodelación de una casa y el alquiler a largo plazo. de una propiedad.
Por qué Florida es el mercado perfecto de alquiler con opción a compra en este momento
Florida está emergiendo como un mercado perfecto de alquiler con opción a compra porque ofrece la combinación exacta de factores que hacen atractiva esta opción de inversión.
La población de Florida está en auge; de hecho, Florida tuvo el crecimiento demográfico más rápido de EE. UU. en 2022-23, con cientos de miles de nuevos residentes que llegan al estado cada año. Las áreas urbanas como Orlando, Tampa y Miami atraen a la mayor cantidad de personas que se mudan, pero también lo hacen las áreas metropolitanas más pequeñas como Sarasota y Fort Myers.
Sin embargo, el mercado de ventas de viviendas de Florida está estancado. Incluso un destino well-liked como Miami fue calificado por Redfin como un mercado “no muy competitivo”; pocas casas reciben múltiples ofertas y la mayoría se vende por debajo de los precios de lista (un promedio de 4% por debajo).
Esto puede parecer una contradicción, pero la verdad es que Florida enfrenta una importante disaster de asequibilidad. Los precios de las viviendas siguen aumentando debido a la precise escasez de inventario. El precio promedio de una vivienda en el estado es ahora de $397,137, casi $43,000 más que el promedio nacional de $354,179. Sin embargo, los posibles compradores enfrentan altas tasas de interés y las primas de seguro de hogar más altas del país.
¿El resultado? La “asequibilidad de vivienda más baja en cuatro décadas”, según Matt Walsh, economista de vivienda de Moody’s Analytics, quien dijo a Newsweek que las ventas de viviendas existentes en el estado estaban en “su nivel más bajo desde la Gran Disaster Financiera”.
A pesar de los altos precios de las viviendas, Florida no es actualmente un mercado de vendedores. Según un informe reciente de Redfin, si bien los precios de las viviendas en Florida continúan creciendo, el número de ventas de viviendas está cayendo y las viviendas permanecen en el mercado una semana más en promedio que hace un año.
Esto no significa que la gente no quiera comprar casas en Florida o que las perspectivas de Florida como mercado inmobiliario sean malas. Las condiciones actuales simplemente significan que este puede no ser el mejor momento para vender. Muchos compradores están esperando que las tasas de interés hipotecarias bajen un poco más de lo que están ahora; otros pueden estar buscando una solución a la disaster de los seguros de hogar.
Tener la opción de comprar una casa que actualmente están alquilando atraerá a muchos de esos posibles compradores. No se van; solo están esperando.
Para los inquilinos, el alquiler con opción a compra puede ser como comenzar el proceso de compra de una casa meses o incluso años antes de continuar con la compra. Esto es excellent para posibles compradores que dudan o necesitan un poco más de tiempo para realizar el pago inicial de su futura casa.
Pero ¿qué gana usted, el inversor?
Ventajas para el inversor: flujo de caja y seguridad
La ventaja más obvia del alquiler con opción a compra para los inversores es que les proporciona un flujo de caja estable, y los alquileres a menudo superan las tasas del mercado. Los inquilinos de propiedades de alquiler con opción a compra tienden a quedarse, y las altas tasas de retención de inquilinos se traducen en una menor pérdida de ingresos por vacantes entre inquilinos.
Además, los inquilinos que viven en propiedades de alquiler con opción a compra tienden a cuidarlas mejor; después de todo, tienen la intención de vivir allí a largo plazo. De hecho, como propietario de alquiler con opción a compra, a menudo puede esperar que los inquilinos asuman muchas de las responsabilidades que normalmente recaen en el propietario. Desde cortar el césped hasta realizar reparaciones, los contratos de alquiler con opción a compra tienen mucho más espacio para incluir a los inquilinos en el mantenimiento de la propiedad. En realidad, esta es una gran ventaja para los inversores de otros estados o para aquellos que simplemente desean una experiencia de inversión más pasiva.
Además, la tarifa de opción no reembolsable que pagan los inquilinos para garantizar sus derechos de compra mejora la rentabilidad inicial del acuerdo. Además, existe una apreciación incorporada (generalmente alrededor del 10%) en el precio que el inquilino pagará al finalizar el plazo del arrendamiento cuando compre la casa.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
En un acuerdo típico de alquiler con opción a compra, el comprador acepta alquilar la propiedad por un período determinado (generalmente hasta cinco años) con la opción de comprarla a un precio acordado previamente al last del plazo del arrendamiento. Durante el período de alquiler, una parte de cada pago mensual se puede reservar como crédito para el pago inicial. Algunos contratos de alquiler con opción a compra obligan al inquilino a comprar la vivienda, mientras que otros sólo le dan la opción.
Fijar un precio de venta al inicio de un contrato de alquiler con opción a compra es una excelente opción cuando se invierte en un mercado volátil. Si confía en que los precios de la vivienda aumentarán significativamente cuando el inquilino esté listo para comprar, puede redactar un acuerdo en el que el precio de venta last dependerá del valor de mercado precise de la vivienda al last del acuerdo.
Cualquiera que sea la configuración que elija, tenga siempre cuidado de fijar un precio de venta que genere beneficios pero que no sea tan alto como para que la propiedad esté sobrevalorada, ya que esto haría que obtener una hipoteca fuera problemático para el inquilino-comprador.
Antes de redactar el contrato de alquiler con opción a compra, asegúrese de realizar su debida diligencia. Esto incluirá una investigación de las tendencias del mercado native, los detalles legales de los contratos de alquiler con opción a compra y la estabilidad financiera de sus posibles inquilinos-compradores.
Los inversores también deberían considerar trabajar con profesionales inmobiliarios especializados en propiedades de alquiler con opción a compra. Estos expertos pueden brindar orientación invaluable sobre cómo estructurar acuerdos justos y rentables y garantizar el cumplimiento de las regulaciones estatales y federales.
Pensamientos finales
Florida es el mercado perfecto de alquiler con opción a compra tanto para compradores como para vendedores, brindando a los primeros un camino alternativo hacia la propiedad de vivienda y a los segundos un nicho de inversión potencialmente lucrativo. El Estado del Sol es un mercado inmobiliario único con una alta demanda de propiedades, pero presenta múltiples obstáculos para la propiedad de vivienda que probablemente persistirán en el futuro cercano. Si su objetivo precise es evitar vender demasiado pronto aquí, el alquiler con opción a compra puede ayudarle a generar un ingreso de alquiler constante a partir de su inversión y, al mismo tiempo, le garantiza que eventualmente venderá a un excelente precio.
Este artículo es presentado por IDG.
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