Esta acción es perjudicial para las posiciones cortas. Los bajistas son glotones del castigo.
El treinta y seis por ciento (¡36%!) de las acciones en circulación se han vendido en descubierto. Este dividendo está esperando a que lo aumenten aún más.
Mientras tanto, los pesimistas están pagando el dividendo del 12,8% de las acciones de su bolsillo. Así es como funciona la venta en corto: hay que pedir prestadas acciones para realizar la apuesta bajista. Por lo tanto, uno está obligado a pagar el dividendo.
No sería mi apuesta. Me refiero, por supuesto, a nuestro favorito, el controvertido Arbor Realty Belief (NYSE:). ABR es un fideicomiso de inversión inmobiliaria hipotecaria (mREIT), un subconjunto de REIT que normalmente no se dedica a propiedades físicas, sino que posee bienes raíces “en papel”. Es decir, hipotecas.
El fundador de Arbor, Ivan Kaufman, inició ABR como prestamista para hipotecas unifamiliares y, desde el principio, incluso envió un árbol a cada nuevo propietario al cierre del préstamo.
Pero Ivan no es de los que se quedan de brazos cruzados. Ha hecho cambios en la empresa y ha añadido (o eliminado) distintas líneas de negocio a lo largo de la historia de Arbor.
Una de esas expansiones, los préstamos multifamiliares, es ahora el principal activo de Arbor:
Fuente: Hoja informativa del primer trimestre de Arbor Realty Belief
Como puede ver, Ivan ha diversificado inteligentemente Arbor más allá del sector inmobiliario comercial. Sin embargo, en términos de cobertura de corredores de bolsa, Arbor suele aparecer en el mismo grupo que los prestamistas comerciales y los propietarios.
Esto es injusto, ya que, según el trimestre, estos préstamos representan entre el 1% y nada de la cartera. Pero esta clasificación errónea es nuestra ventaja contraria. Sabemos que:
Arbor ha aumentado su valor contable en un momento en el que otros mREIT se redujeron. La empresa paga un dividendo elevado que incluso ha aumentado últimamente. ABR es una acción con muchas posiciones cortas, lo que alimenta posibles ganancias de precio.
Ese último punto ha sido un punto de interés explosivo durante casi dos años, con escépticos comenzando con un goteo, pero eventualmente creciendo hasta convertir a ABR en una de las acciones con más posiciones en corto en el mercado.
Hemos hablado de la lucha de ABR con los inversores en corto en diciembre de 2023 y de nuevo hace un par de meses. Hasta ahora, los inversores en corto están ganando terreno. ABR ha obtenido un rendimiento complete de más del 20 % desde principios de 2023 a pesar de un aumento persistente del interés en corto.
Los inversores en corto apostaron por algo que incluso Arbor admitió: mientras la Fed mantuviera las tasas elevadas, ABR sentiría la presión:
“Estamos en un período de máxima tensión y esperamos que los próximos dos trimestres sean difíciles, si no más que el cuarto trimestre”, dijo Kaufman durante la conferencia telefónica sobre el cuarto trimestre de 2023 en febrero. “Como resultado de este entorno, estamos experimentando una morosidad elevada”.
La Fed no ha cedido en lo que va de 2024, y eso se reflejó en el último informe de resultados de Arbor. Pero la Fed está muy cerca de recortar y, mientras tanto, vemos señales de que Kaufman & Co. están sorteando las difíciles condiciones.
Las ganancias por acción distribuibles del segundo trimestre, de 45 centavos por acción, superaron las estimaciones en 3 centavos por acción y quedaron un par de centavos por encima de su dividendo de 43 centavos. El valor contable disminuyó, pero solo un 1%, a 12,47 dólares por acción, lo que también superó las expectativas de 12,42 dólares por acción.
Las originaciones de agencias por $1.150 millones estuvieron por debajo de los pronósticos, pero aun así aumentaron un 35% trimestre tras trimestre.
De hecho, las morosidades totales aumentaron a 1.040 millones de dólares en el segundo trimestre desde 954 millones de dólares en el primer trimestre:
Los préstamos en mora (NPL, por sus siglas en inglés) aumentaron de $465 millones a $676 millones, principalmente porque $264 millones de préstamos pasaron de tener una morosidad de menos de 60 días a tener una morosidad de más de 60 días. Los préstamos con una morosidad de menos de 60 días bajaron de $489 millones anteriormente a $368 millones, en parte debido a que pasaron a tener una morosidad de más de 60 días, pero también porque $138 millones de préstamos fueron modificados o cancelados. (Esta línea también se vio afectada por $281 millones en nuevos préstamos que no devengaron intereses).
Sin embargo, es importante destacar que Arbor está modificando agresivamente los préstamos para reducir el pago de los préstamos vencidos. ABR modificó más de 730 millones de dólares en préstamos en el segundo trimestre.
Kaufman cube que “23 millones de dólares de capital fresco [was] “Los patrocinadores inyectan dinero en estos acuerdos”.
Mientras tanto, están trabajando en los mil millones de dólares en préstamos morosos, a través de modificaciones, REO (propiedad de bienes raíces; básicamente, ejecución hipotecaria) o consiguiendo nuevos patrocinadores.
Arbor también agregó alrededor de 29 millones de dólares a sus reservas actuales de pérdidas crediticias esperadas (CECL, por sus siglas en inglés) para fortalecer aún más su defensa, lo que eleva su complete a 239 millones de dólares. Pero lo más importante es que lo está haciendo sin sufrir una hemorragia de valor contable como algunos de sus pares.
¿Cuál es el mayor motivo para el optimismo? Kaufman afirma que Arbor logró generar 630 millones de dólares en pagos, de los cuales 490 millones se refinanciaron en acuerdos de agencia con tasa fija, una hazaña que atribuyó a las recientes caídas de las tasas de interés.
Arbor ha estado repitiendo lo mismo durante varios trimestres: quiere convertir sus préstamos puente multifamiliares en productos de agencia.
Puede hacerlo a tasas altas, pero una caída al 4% sería un avance significativo, y Kaufman agregó que cada caída de un cuarto de punto desde ese nivel realmente debería acelerar las cosas.
Este gráfico se ve muy bien desde el punto de vista de Arbor
Una debilidad prolongada en los bonos del Tesoro a ten años sería una bendición para las acciones de ABR y, a su vez, podría obligar a algunos bajistas a retirarse, lo que desencadenaría el círculo virtuoso de una contracción corta.
Otro issue que presiona a los bajistas es el enorme dividendo del 13% de Arbor, cuyo crecimiento durante la última década contrasta marcadamente con el espacio mREIT.
El dividendo de ABR crece más de 3 veces mientras que el pago de la industria mREIT se scale back a la mitad
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